換屋退稅拿到手也可能被追回！房地合一重購退稅列管5年　賣房、出租、遷戶籍都要注意

【M傳媒／房產中心報導】

換屋族出售舊房、購買新房，符合條件可以申請房地合一稅重購退稅，但稅款入袋後，還有一項重要限制。

財政部南區國稅局10月14日提醒，重購自住房地經核准退還或扣抵房地合一稅後，新房屋必須維持符合自住規定5年。期間若出售、移轉、出租或改作營業使用，國稅局將追繳原先退還或扣抵的稅額。

先買後賣、先賣後買　2年內重購可享退稅

依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售舊自住房地後，於2年內重購新自住房地，符合規定可申請退還已繳納的房地合一稅。

先買新房再出售舊房，同樣可以在符合條件下申請扣抵。

新舊房屋都必須符合自住條件，包括本人、配偶或未成年子女完成戶籍登記並實際居住，且符合不得出租、供營業或執行業務使用等規定。

退抵稅額依重購價額占出售價額的比例計算，並以原應納或已繳房地合一稅額為上限。

重購後5年列管　5種情況可能被追稅

國稅局提醒，重購退稅核准後，新房屋仍須持續符合自住條件，特別留意以下情況：

1. 再次出售房屋

重購後5年內出售新房，涉及追繳原退抵稅額。

2. 將房屋移轉給他人

列管期間內辦理贈與等所有權移轉，可能觸發追繳規定。

3. 遷出戶籍

遷移戶籍後，如果新房屋已不符合本人、配偶或未成年子女設籍及實際居住條件，將影響原退稅資格。

4. 改為出租使用

重購房屋在列管期間改作出租用途，即使原本符合自住條件，也會涉及追繳。

5. 改作營業或執行業務使用

將原自住房屋改為營業場所或其他不符合自住規定的用途，同樣會影響租稅優惠。

2023年買房、2026年出售　退稅遭追繳

南區國稅局舉例，一名納稅人於2023年3月2日重購自住房地，並申請核准房地合一重購退稅。

依規定，這間房屋的5年列管期間至2028年3月1日屆滿。

但納稅人於2026年5月就將新房屋出售，因仍在5年列管期間內，國稅局依法追繳原先退還的稅額。

即使當初申請退稅時完全符合資格，後續房屋使用或產權移轉仍會影響優惠。

5年從重購日算起　與退稅入帳時間不同

國稅局特別提醒，5年列管期間是從重購房地取得時起算，實務上一般買賣案件以完成所有權移轉登記日為判斷依據。

例如2023年3月2日完成重購登記，列管期間至2028年3月1日，即使退稅款在2024年才入帳，也不會因此重新起算5年。

另外，申請重購退稅的2年購售期間、先售後購的5年申請期限，以及重購後5年列管期間，分別屬於不同規定，換屋族應分開計算。

M編觀察｜換屋退稅要把未來5年一起規劃

房地合一重購退稅可減輕換屋族的稅務負擔，但優惠建立在持續自住的條件上。

民眾規劃換屋時，除了比較新舊房價與貸款支出，也應考量未來5年的工作、家庭人口及居住需求變化。

取得退稅後，若打算再次出售、贈與、出租或調整房屋用途，應先向國稅局確認是否影響原退抵稅資格。

房地合一重購退稅的關鍵，是購售時間符合2年規定、房屋符合自住資格，以及重購後維持5年列管要求。

提早確認戶籍、實際居住與房屋使用情況，才能避免退稅到手後，再面臨補繳稅款的壓力。

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