地主自主都更卡在「錢」與「誰負責」 台灣全案整合板橋597坪案用這招突圍

【M傳媒／新北報導】

都更這條路，地主自己想辦法蓋房子，常常卡在一個最現實的問題：錢從哪裡來？ 尤其建照都還沒拿到，銀行根本不敢借，地主就算有地、有意願，也只能兩手一攤。

板橋四維路、民有街這塊約597坪的基地，最近就成功整合，靠的不是什麼神奇魔法，而是把「借錢」跟「負責」這兩件事，重新安排了一下。

半年整合597坪 雙捷運優勢超香

先講這塊地。位置在板橋四維路、民有街，面積大概597坪，走路到環狀線新埔民生站只要100公尺，到板南線新埔站也才350公尺，雙捷運加持，生活機能又成熟。

台灣全案整合建築公司花了半年時間，一戶一戶去拜訪、一個一個跟地主聊，終於把這塊地整合起來。未來要蓋地下5層、地上至少21層的RC住宅大樓。等都市更新程序、建照都搞定，這棟蓋起來，有機會挑戰板橋新埔地區的新高價，也可能變成這區自主都更的指標案。

問題來了：建照還沒拿到 銀行不敢借

但你知道嗎？地主自地自建，最難的從來不是沒有土地，也不是不想重建，而是建照拿到之前，那些規劃費、設計費、估價費、容積移轉費，加起來很可觀，銀行卻不太敢借。

為什麼？因為這個階段什麼都不確定：地主整合會不會成功？都更計畫能不能核定？建照能不能順利拿到？工程什麼時候能開工？通通不知道。銀行當然會怕。

更麻煩的是，自主都更常常牽涉幾十個、甚至上百個所有權人，很多老屋還登記在高齡長輩名下。如果叫每個地主自己去貸款，每個人的年齡、收入、信用都不一樣，只要有一個人卡住，整個資金安排就亂了。就算地主依法成立更新會，銀行還是會擔心：更新會有能力處理這麼複雜的工程跟財務嗎？

這案怎麼解？全案管理公司當借款人 營造廠連帶保證

所以這次台灣全案跟信升昌營造就想了個辦法：把專業團隊也拉進來一起負責。

台灣全案整合建築公司擔任全案管理跟代理實施的角色，直接進入融資架構當借款人；信升昌營造負責工程施工，同時進入工程履約跟連帶保證架構。地主呢？就是按照銀行最後核定的條件，拿自己的土地跟權益來參與融資。

這樣一來，銀行看到的就不再只是「一群地主加一塊地」，而是可以同時評估：地主的資產、全案管理公司的專案執行跟融資責任、營造廠的工程履約能力，還有信託跟資金管理制度。簡單說，銀行從單純看土地擔保，變成看整個專案的風險管理。

降低地主之間互保風險 自己的責任自己扛

這案子還有一個很重要的設計：降低地主之間的交叉連帶風險。

以前如果多人一起貸款，常常會變成「你幫我背、我幫你背」，萬一其中一個人財務出狀況，其他人也跟著倒楣。這次依照銀行最後的授信跟擔保文件，原則是每個地主就自己的土地跟權益範圍，承擔對應的責任，不要讓單一地主因為別人的財務問題，扛下不必要的連帶保證。

台灣全案說，地主參與自主重建，是用自己的土地支持自己的重建計畫；真正負責專案執行跟工程施工的專業團隊，也應該被納入責任架構，而不是把所有金融跟工程風險都丟給地主。

錢不會一次給 信託專戶按工程進度撥款

還有一點很重要：銀行融資不是把整筆工程款一次交給任何一家公司隨便用。

依照最後的授信架構，錢會透過信託或專戶管理，配合工程進度、請款條件跟查核程序，分期撥付，專款專用，降低工程款被挪去做其他用途的風險。

而且，原本的起造人信託、工程資金信託或專戶管理，還有營造工程續建機制，通通都保留，形成多層次的安全防線。

全案管理不只收管理費 還跟地主一起扛責任

台灣全案也說，現在市場上的全案管理服務，多半就是收管理費，幫地主整合建築師、估價師、技師、顧問團隊，然後辦理營造發包跟遴選。這樣的分工沒問題，但在地主自地自建最關鍵的融資跟工程履約環節，專業管理團隊通常不會直接跳進來承擔借款、保證或工程完成的責任。

他們認為，如果自主都更真的要突破前期資金跟銀行授信的障礙，專業團隊的角色可以再往前一步。當地主願意把最重要的土地資產投入自主重建，全案管理公司、建築經理公司跟營造廠，也可以在合理、可控、經過金融機構審核的架構下，承擔跟自身專業角色相對應的融資跟履約責任。

M編觀察：

傳統合建，建商出錢、地主出地，風險一起扛。但自主都更，地主是業主，理論上要自己扛所有風險，卻又沒有金融、營造、都更的專業。結果就是：有地、有意願，卻卡在錢跟銀行，最後只能回頭找建商合建，繞了一圈又回到原點。

板橋這個案子，不只是整合了597坪、要蓋一棟21層大樓，而是把全案管理公司跟營造廠也拉進借款跟保證架構。當專業團隊願意用自己的信用跟責任，替地主的重建計畫背書，銀行才敢把錢借出去，地主才敢把土地交出來。這套模式如果能成功複製，自主都更才有機會從口號變成日常。

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