加入包租代管能省多少稅｜月租2萬元一年應稅所得只剩2.4萬

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房東把房子加入社會住宅包租代管，最大的實質誘因之一就是租金所得稅、房屋稅、地價稅三項優惠，另外還有修繕、公證與居家安全保險等補助。

小編直接用月租2萬元算一筆帳，節稅差距會更清楚。

月租2萬元　包租代管一年應稅所得只剩2.4萬元

社會住宅包租代管房東，每屋每月租金收入享有最高 1萬5,000元免稅額；超過部分如果不逐項提出費用憑證，可再直接扣除 60%必要費用。

假設每月租金 2萬元：

全年租金收入：
20,000元 × 12個月＝24萬元

全年免稅額：
15,000元 × 12個月＝18萬元

剩餘應計算部分：
24萬－18萬＝6萬元

再扣除60%必要費用：
6萬 × 60%＝3.6萬元

最後實際列入租賃所得：

6萬－3.6萬＝2.4萬元

也就是一年收租24萬元，真正計入綜合所得總額的租賃所得只有 2.4萬元。

一般出租同樣24萬　應稅所得約13.68萬元

一般房東出租住宅，如果沒有逐項提出修繕、折舊、房屋稅、地價稅、保險及房貸利息等費用證明，目前可按租金收入 **43%**作為必要費用。

同樣一年收租24萬元：

24萬元 × 57%＝13萬6,800元應稅所得。

相較之下，社宅包租代管只有2.4萬元，兩者應稅所得相差 11萬2,800元。

實際能少繳多少所得稅，還要看房東本人的綜所稅級距。

例如這11萬2,800元差額，以5%稅率粗估約差 5,640元；12%稅率約 1萬3,536元；20%稅率約 2萬2,560元。

所得愈高的房東，節稅效果通常愈明顯。

雙北房屋稅優惠不同　台北1%、新北1.2%

房屋稅部分要特別注意，雙北制度並非完全相同。

目前台北市房屋參與社會住宅包租代管，符合規定者房屋稅優惠可按 **1%**課徵，地價稅減徵80%；新北市社會住宅包租代管房屋稅則為 1.2%，地價稅同樣減徵80%，效果相當於2‰優惠稅率。

相較房屋稅2.0下一般非自住住宅最高可達4.8%，對持有多戶住宅的房東而言，差距會更加明顯。

因此「加入包租代管房屋稅全部1.2%」的說法要依所在地修正，雙北房東應分別計算。

每年還有修繕、保險補助

除了稅之外，社會住宅包租代管目前還有多項費用支持。

房屋出租修繕獎勵費原則上可逐年申請，每屋每年最高1萬元；居家安全相關保險費每屋每年最高 3,500元。

公證費依實際費用核計，現行第三至第五期計畫規定，台北市、新北市每一租賃住宅3年最高補助1萬3,500元。

實際核給仍須符合計畫資格、修繕內容及申請程序。

報稅代號一定要填對

2026年國土署再次提醒，社會住宅包租代管與公益出租人申報所得稅時，應確認租賃所得代號：

社宅「包租」：51R
社宅「代管」：74S
公益出租人：74G

這三個代號目前仍然有效。

另外，公益出租人雖然同樣享有每屋每月1萬5,000元免稅額，但超過免稅額部分在沒有逐項舉證時，必要費用標準為 43%；社會住宅包租代管則是 60%，兩種制度不能混在一起計算。

小編幫房東算總帳

以月租2萬元住宅為例：

項目	一般出租	社宅包租代管
年租金收入	24萬元	24萬元
每月免稅額	無	最高1.5萬元
標準必要費用	43%	超額部分60%
年應稅租賃所得	約13.68萬元	2.4萬元
房屋稅	依非自住等條件計算	台北最低1%、新北1.2%
地價稅	一般用地最高10‰～55‰累進	雙北符合規定可享減徵
修繕補助	無	每年最高1萬元
保險補助	無	每年最高3,500元

對房東而言，包租代管真正需要看的不只有每月租金，而是租金收入、所得稅、房屋稅、地價稅、管理成本與修繕成本加總後的「淨收益」。

同樣月租2萬元，一般出租與社宅包租代管光是應稅租賃所得，就從13.68萬元降到2.4萬元，再加上地方稅與管理補助，長期出租的房東確實值得把整筆帳算過一次。

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