賣房竟被追稅！繼承房產「這成本」漏算多繳百萬

繼承或受贈房產後出售，看似賺了一筆，但若忽略 房地合一稅 的計算細節，可能被追繳巨額稅款！本文透過試算與案例解析，帶你了解 繼承/贈與後出售的稅負差異、原始取得成本認定爭議 與 農地農舍免稅破局案例，避免多繳冤枉稅！

 

一、繼承 vs. 贈與後出售，稅負差異試算

 

1. 房地合一稅計算公式

應納稅額 = （出售價格 - 取得成本 - 相關費用 - 土地增值稅） × 稅率

稅率：持有期間越短，稅率越高（最高45%）。

 

2. 繼承 vs. 贈與取得成本認定

項目        繼承房產        贈與房產

取得成本        以「繼承時公告現值」計算        以「贈與時公告現值」計算

優點        通常公告現值較低，稅負較輕    無

缺點        需繳納遺產稅        需繳納贈與稅

 

3. 試算案例

父親於2010年以1,000萬元購入房產，2020年贈與給兒子（公告現值800萬元），2023年兒子以2,000萬元出售。

 

試算結果：

項目        繼承房產        贈與房產

取得成本        800萬元 800萬元

應納稅額        （2,000萬 - 800萬）× 20% = 240萬元     （2,000萬 - 800萬）× 35% = 420萬元

稅負差異        節省180萬元        無

 

二、原始取得成本認定爭議

 

1. 常見爭議點

無取得證明：早期房產無買賣契約或發票，國稅局可能不認列成本。

裝修費用爭議：需提供發票或收據，否則無法列為成本扣除。

 

2. 解決方案

補正證明：向地政機關申請歷史登記資料，證明取得成本。

專業估價：委託不動產估價師出具報告，作為成本依據。

 

三、農地農舍免稅破局案例

 

1. 免稅條件

農地：需符合「農業使用」條件，且持有滿5年。

農舍：需與農地併同移轉，且符合農舍興建法規。

 

2. 破局案例解析

案例1：甲繼承農地後未實際耕作，出售時被追繳房地合一稅 200萬元。

案例2：乙的農舍未與農地併同移轉，喪失免稅資格，補稅 150萬元。

 

四、實務建議：節稅3大策略

 

1. 選擇繼承而非贈與

優點：取得成本以繼承時公告現值計算，通常較低。

注意事項：需繳納遺產稅，但可善用免稅額與扣除額。

 

2. 保留完整成本證明

購屋成本：保留買賣契約、發票、稅單等文件。

裝修費用：索取發票或收據，並註明房產地址。

 

3. 諮詢專業人士稅務規劃：

委託會計師或地政士進行稅務規劃。

法律諮詢：確認農地農舍是否符合免稅條件。

 

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