「包租」vs「代管」差在哪？小編：房東簽約前先看懂

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管小編

不少房東聽到「包租代管」，以為只要把房子交給業者，之後每個月就能固定收租，找房客、修繕及租賃糾紛全部都有人處理。

但日盈小編要先提醒，包租代管主要分成「包租包管」與「代租代管」兩種模式。兩者最大的差別，不只是業者提供哪些服務，而是房屋空置、房客欠租時，風險到底由誰承擔。

包租包管：房東先把房子租給業者

包租模式中，房東先與包租業者簽訂租賃契約，由業者承租房屋後，再以二房東身分轉租給符合資格的房客。

也就是說，房東的承租人是包租業者，不是實際入住的房客。

以社會住宅包租代管方案為例，房東與業者原則上簽訂3年包租契約，業者再依契約按月支付租金。即使房屋暫時沒有找到房客，空置期間的風險原則上仍由包租業者負擔。

對房東來說，最大的優點就是租金收入相對穩定，不必每天擔心房子空著、房客遲繳租金，也不用自己處理刊登、帶看、點交與日常管理。

不過，包租並不是完全沒有代價。由於業者需要承擔空置、管理及轉租風險，房東實際收到的租金通常會低於自行出租行情。

所謂「3年穩定收租」，也不是政府直接替房東保證租金，而是由包租業者依照契約履行付款責任。因此，房東仍應確認業者是否合法登記、契約內容是否完整，以及違約、停業或提前解約時如何處理。

代租代管：房東直接把房子租給房客

代租代管模式中，業者主要負責協助房東刊登物件、安排帶看、審核房客、辦理簽約、收租、修繕聯繫及處理租賃問題。

但租賃契約通常仍是由房東直接與房客簽訂，業者只是受託提供出租及管理服務。

因此，房子如果尚未出租，空置期間沒有租金收入，損失原則上仍由房東承擔；房客若發生欠租，業者可以協助催收及後續處理，但通常沒有義務先替房客墊付租金。

代管的優點，是房東可以保留較高的租金收益，也能對房客條件及租賃契約保有較多決定權；相對地，空置與欠租風險也較高。

一張表看懂包租與代管

比較項目	包租包管	代租代管
房東租給誰	包租業者	實際入住的房客
業者角色	承租人、二房東及管理者	出租媒合與管理服務者
空置風險	原則上由業者負擔	原則上由房東負擔
房客欠租	業者仍應依包租契約付租	風險主要由房東承擔
租金收入	相對穩定，但金額通常較低	租金可能較高，但有空窗期
房客選擇權	主要由業者媒合管理	房東通常保留較多決定權
適合房東	重視穩定、不想處理管理工作	重視租金收益與房客選擇權

小編提醒，房東不能只聽到「包租代管」四個字，就以為所有方案都有保證收租。

包租買的是穩定，代管買的是服務與彈性。

沒有哪一種方案一定比較好，真正重要的是房東先了解自己能承受多少空置風險、是否願意參與房客管理，以及希望追求較高租金，還是較穩定的現金流，再選擇適合自己的方案。