桃園鐵路地下化利多出盡？2025Q3沿線房價回檔，專家點破市場真實景況

【M傳媒房產中心／報導】

百年一遇的桃園鐵路地下化工程，原是沿線房市的強效催化劑，如今卻正經歷一波現實檢驗。 根據最新實價登錄資料，地下化沿線7個車站周邊的房價在2025年第3季普遍出現修正，不僅交易量冷清，部分站點價格甚至下跌近兩成。這項「北北桃生活圈」關鍵交通建設，在長達近十年的工期中，正從「預期行情」步入「實際考驗」階段。

市場數據：從預期熱炒到理性回調

桃園鐵路地下化全長約17.9公里，沿線橫跨桃園、八德、中壢及平鎮區，除了改建桃園、內壢、中壢三個既有車站，還將新增包括鳳鳴、中路、桃園醫院、中原、平鎮在內的五座通勤車站，預計2034年9月全線陸續通車。

然而，最新的市場數據呈現了不同的景象。2025年第3季，沿線各站房價表現分歧。交易均價最高的是桃園站，為每坪約32萬元，交易件數共22件；平鎮站則最低，僅每坪21萬元。最為冷清的是中原站，單季僅有2件成交。

值得注意的是，與前幾季相比，房價出現明顯回調。核心的桃園站，從第一季的每坪36萬元跌至第三季的32萬元，與去年同期相比跌幅達8.57%。平鎮站的修正幅度更大，從去年同期的每坪26萬跌至21萬，跌幅高達19.23%。中原站更是連續三季成交量僅在2-3件之間徘徊，市場觀望心態濃厚。

專家解析：市場過熱後的正常調整與結構問題

桃園近期交易量疲軟、空屋率高，供給過剩的風險正在升高，這使得房價短期承壓。他認為，地下化工程雖是長遠利多，但短期仍受制於市場必須消化過多的供給量。
此現象反映了桃園房市的結構性現況。在央行連續信用管制下，全台房市買氣已急凍，相較全盛時期，交易量據估僅剩約兩成。桃園雖憑藉穩定的人口淨流入（每年約1-3萬人）與產業升級，成為北台灣科技廊帶中心，展現出相對的市場韌性，但整體已步入理性盤整期。

未來轉機：不只是交通，更是生活模式的整體升級

儘管短期房市面臨調整，但桃園鐵路地下化的長遠價值，在於其作為城市轉型骨幹的角色，這與桃園市政府力推的「15分鐘城市」願景緊密相連。

市長張善政強調，地下化完工後釋出的長廊帶，將不會用於拓寬成大型道路，而是打造成為綠廊道與人本公共空間。未來的目標是讓市民在車站周邊步行或騎車15分鐘內，即可滿足生活、工作、就學與休閒所需。這意味著，鐵路地下化的效益不僅是「通車」，更是整個城市肌理的再造。

此外，為確保居住正義，市府規劃在交通場站周邊大量布建社會住宅，並創新推出「可負擔住宅」。透過公私協力機制，讓月收入8到12萬的雙薪家庭也有機會以合理價格購置捷運站旁的住宅，落實「站站都有家」的理念，避免捷運站周邊淪為豪宅專區。這些住宅採封閉市場管理，限制買賣對象，以杜絕炒作。

劃重點：回歸基本面，聚焦「機能」與「時機」

對於有意在桃園置產的民眾，當前景況提供了新的思考方向：
區位價值檢視：投資或購屋需更審慎評估標的是否具備無可替代的生活機能與就業支撐。相對於單純追逐建設題材，應優先選擇已發展成熟、生活便利的核心區域，或具備明確人口與產業紅利的潛力區。
時間成本考量：鐵路地下化與捷運路網的全面成形，是一個長達10到15年的進程。購屋者需評估自身能否承受在建設期間的生活不便，並耐心等待區域的真正成熟。
自住與投資脫鉤：對於自住需求而言，當前市場降溫與價格修正，反而可能是一個更理性的議價與選擇時機。重要的是計算自身財務能力，並選擇真正符合生活需求的物件。
圖／google map