管理費每月5千元嚇退買方！專家:小社區「8＋4智慧管理」

【M傳媒／房產中心】

「權狀30多坪，每月管理費竟然超過5,000元，而且幾乎每隔一、兩年就調漲一次。」

近日有網友分享，自己居住的社區戶數不多，卻配置24小時保全與物業服務，每戶分攤的管理費愈來愈高。鄰居準備出售房屋時，部分買方聽到每月管理費金額後也打退堂鼓，讓住戶擔心高額管理費將影響房屋流通性。

不少首購族看房時，只計算頭期款與房貸，卻忘了管理費、車位清潔費、公共水電與臨時修繕費，同樣是長期持有成本。房貸總有還完的一天，管理費卻可能隨著薪資、物價與設備老化持續增加，因此也被市場稱為「隱形房貸」。

戶數少、服務多，每戶分攤自然高

社區管理費最大宗支出通常是保全、總幹事、清潔與機電人員的人事費，其次才是公共水電、電梯保養、消防檢查、景觀維護及公共設施修繕。

同樣需要24小時保全，300戶社區與30戶社區的管理人力可能相差不大，但能分攤成本的戶數卻差了十倍。小型社區雖然住戶單純、電梯不擁擠，卻容易因戶數不足，讓每一戶承擔更高的人事費。

如果社區還有游泳池、健身房、機械車位、多部電梯及大型景觀設施，後續維護成本只會愈來愈高。

小社區別硬撐三班制，可改「8＋4」搭配智慧管理

面對人事成本持續增加，小型社區不一定非得維持傳統24小時三班保全。若社區治安、住戶結構與出入狀況允許，可以透過區分所有權人會議討論，改採二班制，甚至採取「8＋4」人力配置。

所謂「8＋4」，可以是一名物業人員固定服務8小時，再於早晚上下班、包裹配送或訪客較多的尖峰時段，增加4小時兼職或機動人力。夜間及非尖峰時段，則搭配智慧門禁、雲端對講、監視系統、車牌辨識、電子包裹櫃與遠端保全。

這種模式不是單純把保全裁掉，而是把有限人力放在最需要的時間，再用科技處理門禁、收件與異常通報，降低全天候駐點的人事成本。

不過，智慧管理也不是裝幾支監視器就完成。社區仍須建立停電、設備故障、火災、電梯受困及陌生人闖入時的緊急處理流程，並確認遠端保全能否即時派員。高齡住戶較多、出入口複雜或公共設施繁多的社區，也未必適合完全取消夜間人力。

真正合理的做法，是依社區規模與需求調整，而不是為了維持「24小時有人坐在大廳」的表面規格，讓所有住戶長期負擔過高管理費。

管理費高不高，不能只看每坪單價

一間權狀35坪住宅，若每坪管理費120元，每月就是4,200元；再加上車位清潔費、公共網路或其他費用，超過5,000元並不罕見。

但每坪80元、公共基金不足，經常另收修繕費的社區，不一定比每坪120元、財務健全的社區便宜。反過來說，管理費收得高，公設卻長期關閉、帳目不透明，也不能稱為管理品質好。

住戶真正要看的，是社區提供哪些服務、人事配置是否合理、公共基金是否充足，以及未來有沒有電梯、外牆、消防或機電設備的大型修繕支出。

管委會不能一句物價上漲就調費用

管理費的收取及調整，應依社區規約與區分所有權人會議決議辦理，管委會也應定期公告管理費與公共基金的收支、保管及使用情形。

若管委會準備調漲管理費，住戶可以要求提出年度預算、人事合約、公共基金餘額及未來修繕計畫，同時比較維持三班保全、改為二班制，以及「8＋4智慧管理」等不同方案的成本。

管理費調整不能只問漲多少，更要問社區有沒有先檢討人力與服務內容。

買房前先查五件事

購屋人應先確認管理費是按權狀坪數、主建物、戶別還是持分計算，車位是否另外收費；查看最近一年的財務報表與公共基金餘額；了解社區有沒有長期欠費住戶；盤點電梯、游泳池及機械車位等高維護成本設備；並詢問近年是否經常加收臨時工程款。

若是百戶以下的小型社區，更應了解目前採用幾班保全、每年人事費占管理費多少，以及未來是否有導入智慧管理的計畫。

M傳媒提醒，住新大樓享受保全、垃圾處理、代收包裹及公共設施，付費本來合理；但住戶也有權要求社區用更有效率的方式管理。

管理費不是愈低愈好，也不是服務愈多就一定值得。小社區硬撐24小時三班人力，最後可能讓住戶繳不起、買方不敢接手。透過二班制或「8＋4」人力搭配智慧門禁與遠端管理，在安全與成本間取得平衡，才可能是未來小型社區更務實的經營方式。

買房不是繳完頭期款就結束。房貸、管理費、稅費與修繕費都能長期負擔，才是真的買得起。