喊實價登錄造假？張惠山：買房最危險的是拒絕面對現實 
【M傳媒房產中心／張惠山觀點】

「實價登錄都是假的，都是建商灌出來的。」最近在社群中，這句話又被熱烈討論。房產達人張惠山指出，如果你完全否定市場唯一公認的定價基準，那討論房價的基礎在哪裡？

張惠山直言，少數個案可能存在作價偏高或登錄有誤，但這不代表整個制度失效。銀行鑑價、屋主開價、仲介估價、買賣議價，都仍以實價登錄作為定錨。你可以質疑細節，但無法否認它早已是市場共同語言。

「實價登錄不是神話，它只是工具，而市場早就用腳投票決定要用這個工具。」張惠山指出，高喊「造假」的人，往往忽略了最殘酷的事實：你喊再多，房價會因此改變嗎？答案是不會。

更直接地說，如果你在看屋時對屋主說：「實價登錄都是假的，你打八折賣我吧！」你覺得屋主會認同你精準眼光，還是直接把你送出去？

制度面也在持續進步。實價登錄2.0上路後，預售屋即時申報、解約申報、罰則加重、查核加嚴，透明度一年比一年高。張惠山提醒，把極端個案無限放大，硬說「全部都是假的」，本質上只是情緒投射，並非真正監督市場。

現實市場中，買的人在等，賣的人也在等。很多屋主不是不賣，而是精算房地合一稅，滿五年稅率從35%降到20%，一賣一買，差的是真金白銀。成交量變慢、議價空間浮現是真的，但期待「我等一年，市場就會自動跌一成」的想法，本身就是誤解市場運作。

張惠山進一步指出，否定實價登錄的人，實務上卻完全依賴它：銀行鑑價、屋主心理價、仲介行情判斷，甚至你自己心裡的「貴不貴」，都是被它影響。嘴上否定、行為依賴，這不是看破市場，而是自我矛盾。

房市從來不是單一維度。台北蛋黃區核心中古屋自住需求穩定，新北沿捷運小宅是剛需主力，桃園重劃區量大價修，台中七期與北區核心撐得住，海線去化偏慢。區域、產品、需求不同，價格本來就不同步。

張惠山總結：「市場有規則、有定錨，也有它殘酷卻一致的邏輯。把買不起解釋成制度造假，看起來聰明，實際上只是拒絕面對現實。」他提醒，買房可以等，但不要把「等」誤認為比市場聰明。市場不會因誰等得久就多跌一點；只會獎勵看懂規則、做出選擇的人，懲罰只願意相信自己情緒的人。