土方之亂全台延燒！建商被迫「退戶求生」恐成常態？山哥一手解析
文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）

最近房市最熱的話題不是房價跌不跌，而是「土方之亂」。2026年元旦新制上路，要求每一台清運車都要裝GPS、全程電子聯單申報，結果從北到南，工地不是停擺就是成本失控。最近跟不少建商朋友聊天，大家的話題都圍繞在：「土方到底要倒哪裡？」
台中甚至有預售案賣了10戶，結果在「挖地基前夕」臨時踩煞車，只能接受消費者無條件退戶。這不是單一事件，而是全台營建業正在發生的結構性危機。

台中建商率先「投降」！賣了10戶卻不敢開工
根據《ETtoday房產雲》報導，台中已有預售案陷入這種荒謬處境。該建案已售出約10來戶，原訂2月開工，但如今基地仍是一片圍籬高架，建商無奈選擇「協商退戶、不扣費用」。

春耕不動產總經理張良維直言，台中的土方清運費在2026年初已飆漲至過去的2至3倍。更慘的是，央行規定購地融資必須在18個月內開工，建商即便因土方問題卡關，仍得面臨利息加碼與限期開工的雙重壓力 。

台中市政府都發局已在今年2月公告「異地臨時暫置」規定，允許建築工程若基地內無足夠空間暫置營建餘土，可選擇轄內適當地點作為臨時暫置區，包括建築工程基地或空地，且須事前報備並限期9個月內清除完畢。

六都＋新竹全面淪陷！數據會說話
這場風暴絕非台中單一地區的困境。根據內政部國土管理署統計，六直轄市營建剩餘土石方產出量約佔全國84%，合計3,106萬立方公尺，其中以新北市及台中市名列一、二 。

行政院已跨部會盤點多處最終去化場所，包括：
臺北港：規劃14公頃暫置空間
臺中港：提供5公頃
桃園科技園區：6.7公頃
彰濱工業區：高達82公頃
臺南大學七股校區：27公頃
表面上數字驚人，總計可處理量高達1.5億立方公尺，但實務運作上，這些去化場所的審查程序與啟用時程仍待加速 。

雙北最慘！桃園超前部署
雙北地區：主要去處之一的台北港年收容量有限，清運價格從每立方公尺約1,200元暴升至3,000至4,000元。行政院雖已協調台北港提供14公頃暫置空間，但實際執行仍須時間。

桃園市則採取積極作為。桃園航空城計畫持續收受民間建築工程土石方，115年第1次公告受理民間工程土方送至航空城工程，民間建案允收量達51萬1,523.76立方公尺 。桃園市早在113年就開始試辦收受非公共工程土石方，並建立廉政平臺監督機制。

高雄殺出解方！清運費暴跌81%
值得關注的是，高雄市政府率先推出「A點直送C點」新模式，直接將可再利用土石方從工地運送至最終去化場所，跳過中間的土資場（B點）。

高雄市不動產建築開發公會理事長柯俊吉指出，過去4個多月，不包括運費的土石方清運費每立方米高達2,000元到3,000元以上。新模式上路後，清運費直接降至380元，降幅超過81% 。

高雄市府的作法是：A點由工務局派員辦理源頭實地查驗，確認土石方性質及來源符合規定；C點則於港區整地最終去化場所加強稽查管控，確保全流程管理。經查驗後，土方可直接運往高雄港區南星計劃區的整地土地進行去化 。

GPS裝機進度大幅提升
截至1月28日，全國營建土方清運車輛裝機情況 ：
內政部系統：申請6,743輛，完成裝設6,223輛
環境部環保車機：1,649輛
總計可上路車輛：7,872輛
若加計地方政府自建系統雙軌並行，全國共有13,832輛清運車輛可提供服務，較1月中旬的5,303輛大幅成長，顯示清運量能已逐步提升。

成本黑洞與房價走勢
台經院產經資料庫總監劉佩真分析，土方之亂已推升清運成本，不僅墊高建商支出，也可能導致工期延宕、缺工加劇，對中小型建商的資金與財務承受度形成壓力 。在成本快速上升下，建商讓利空間受限，反而可能對房價形成支撐，使房市調整更為僵持。

山哥觀點：三個層面看土方之亂

建商：成本失控、工期延宕
在第一線觀察，建商最頭痛的不是房子賣不出去，而是「挖不挖得動」。土方清運成本暴增，加上合法去化管道不足，許多中小型建商正面臨資金斷鏈風險。央行規定購地貸款18個月內必須動工，建商卡在土方問題上，利息卻照樣在滾，真的是「兩面不是人」。

購屋族：房價難跌、交屋恐延
很多消費者期待房價下跌，但土方成本暴增、營造成本居高不下，建商讓利空間有限，房價要有感下跌本來就很難。更慘的是，就算買了預售屋，也可能面臨建商因土方問題延後開工，甚至退戶的風險。台中退戶案例，就是最真實的警訊。

政策：配套須加速，不能讓業者自生自滅
高雄市府透過A點直送C點，讓清運費暴跌81%，證明只要政府願意協調，確實能解決問題。但其他縣市仍卡關，雙北地區的去化管道尚未完全啟用，中央盤點的1.5億立方公尺容量何時能落實到第一線仍待觀察。

「土方之亂」暴露了台灣營建業長期被忽視的成本黑洞，也逼迫政府與市場尋求創新解方
對購屋族來說，購前多了解建商財務與交屋能力是必要；對建商而言，保守推案、精算成本、確保現金流才是穩健之道；對政府來說，高雄模式證明「跨部會協調＋地方落實」可行，也應將成功經驗複製到全國，讓土方去化不再是建商的噩夢。
這場風暴提醒我們，房市不只是交易價格，更關乎施工現場、成本管理與政策配套的整體運作。面對「賣得出去，也要交得了屋」的新現實，三方共同努力，才是房市持續穩健發展的關鍵。