房市法律盲區：為何預售屋與租屋有「保護傘」，千萬成屋交易卻在「摸黑過河」？ 

【M傳媒房產中心／報導】

在台灣，一個消費者支付數百萬元簽下一份租屋契約，或是以總價購買一間尚未動工的預售屋，都能獲得《消費者保護法》與政府定型化契約的強力保護。然而，當他準備進行人生中最大筆的交易，動輒上千萬、情況最複雜的中古成屋買賣時，卻發現自己竟置身於一個「法律保障真空」的地帶。這背後，是一個令人費解的邏輯悖論：資訊最不對稱、風險最高的交易環節，反而最缺乏制度性的明確保障。

 

「看得見的手」：法律為何介入預售屋與租賃市場？

政府以法律強勢介入預售屋與住宅租賃市場，核心原因在於「顯著的資訊與專業不對等」。這兩類交易有一方具備壓倒性優勢，消費者處於結構性弱勢。

 

預售屋市場中，建商是商品的製造者與資訊的唯一來源。消費者在簽約當下「看不見、摸不著」未來房屋，完全依賴建商單方揭露的藍圖與承諾。為防止建商利用優勢訂立不公平條款，內政部頒布《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，將工期、建材、違約罰則、保固責任等關鍵事項強制「寫死」，消費者甚至在交屋後發現瑕疵，也能依此主張權利。

 

租賃市場亦然。房東掌握房屋的完整資訊，並控制修繕、退租等規則。為避免房東濫用優勢地位，內政部的《住宅租賃定型化契約》規範了押金上限、修繕責任歸屬、提前解約條件等，為相對弱勢的承租人「兜底」。這兩者的法律邏輯一致：當一方握有絕對優勢，法律就必須介入，將雙方的權利義務「定型化」，以平衡交易天秤。

 

「失靈的保護」：成屋買賣為何墜入保障真空？

然而，當交易場景轉到中古成屋市場，這套保護邏輯卻突然失靈。成屋交易涉及的真實屋況（漏水、結構、違建）、複雜產權（抵押、借名登記、分管契約）、以及高達數千萬的金額，其資訊不對稱與潛在風險，遠比預售屋或租屋更為具體且即時。

 

弔詭的是，現行制度將促成這筆交易的核心角色，不動產經紀業（房仲）定位為民法中的「居間人」。根據法條，居間人僅負責「報告訂約機會或媒介契約成立」，其權利義務相對簡單。這一定位，讓房仲在實務中常以「我們只是居間介紹」為由，迴避對房屋資訊真實性與完整性的深入調查責任。縱使《不動產經紀業管理條例》要求房仲應盡「調查」與「告知」義務，但何謂「善盡」調查？其範圍與深度為何？若未發現隱瞞的瑕疵，責任如何歸屬？這些關鍵問題，在缺乏如同預售屋般的「定型化服務契約」規範下，全部淪為灰色地帶，最終往往以「屋況以現況交屋為準」一句話，將風險完全轉嫁給消費者。

 

於是，一個荒謬的畫面就此形成：消費者支付了高達成交價6%的「專業服務費」，但在法律眼中，他購買的卻可能只是一個「介紹服務」，且這個服務的責任邊界模糊不清。當屋況出問題時，消費者常陷入向賣方（前屋主）求償困難，向仲介追責無門的窘境。近期成屋交易雖有新制要求賣方加強揭露部分資訊（如海砂屋），但這僅是規範「買賣雙方」關係，仍未觸及「受託提供專業服務的房仲」其核心責任應如何明確化、定型化的根本問題。

 

制度矛盾的雙重苦果：消費者無助與產業困境

這種「高收費、低法定責任」的制度矛盾，產生了雙重傷害。

對消費者而言，他們在最重要的資產交易中，反而最缺乏保障。他們付出了堪比專業顧問的費用，卻得不到法律對專業顧問的責任要求。這使得每筆交易都像是一場賭注，消費者的權益高度依賴於偶遇的房仲是否具備職業道德與自律，而非一套穩固的制度。

 

對房仲產業而言，這更是一種長期的詛咒。責任模糊導致「劣幣驅逐良幣」，少數不肖業者利用資訊落差獲利，卻讓整個行業背負「炒高房價」、「收費不符價值」的污名。認真盡職的從業人員，其專業價值也因缺乏法定的明確標準而難以被社會認可，整個產業陷入信任危機。

 

成屋定型化契約是成屋買賣走向權責相符必然改革

台灣的消費者保護網絡，在預售屋與租屋領域已織起一道安全網，卻在風險最高的成屋交易環節留下了一個刺眼的破洞。這個破洞的存在，並非因為技術上不可行，而是源於陳舊的法律定位未能與時俱進，回應現代不動產經紀業應有的專業角色。

 

改革的方向清晰可見：要麼，政府應正視房仲在成屋交易中實際提供的核心服務價值，參考預售屋模式，制定「不動產經紀專業服務定型化契約」，將房仲的應調查項目、告知義務範圍、責任邊界與免責條件明確寫入契約，讓服務費與專業責任真正對等；要麼，整個市場就必須接受，若房仲的法律責任僅止於「居間」，那麼其報酬理應回歸到與此角色相匹配的「媒合費」水準。