青安3.0不同年齡怎麼貸？40歲前拚年限、40至49歲拚現金流、50歲後降低槓桿

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

青安3.0將於2026年8月1日上路，申辦至2029年7月31日止。新制增加年齡、所得及房屋總價門檻，讓不同年齡層的貸款策略出現明顯差異。

富哥認為，年輕不代表一定貸得到，年紀較大也不代表不能買房。真正的重點，是依自己的年齡、收入與家庭階段，選擇合適的貸款年限與負債程度。

先看懂青安3.0的基本門檻

青安3.0規定，借款人申貸時須未滿50歲，而且申貸年齡加上核貸年限不得超過80；本人年所得不得超過200萬元。房屋鑑價或買賣總價，台北市不得超過3,500萬元，新北市及新竹縣市為2,500萬元，其他縣市則為2,000萬元。

一般家庭最高貸款額度維持1,000萬元，新婚兩年內家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，貸款成數最高八成、年限最長40年，寬限期最長5年。最高額度、成數及年限都只是上限，實際核貸仍須由銀行依收入、信用、負債及房屋條件審查。

利息補貼採「3＋3」模式，前3年補貼2碼，第4年起每年減少半碼，6年後回復原貸款利率。現行一段式優惠利率為1.775%，但屬機動利率，未來仍可能隨基準利率變動，不是保證6年固定不變。

未滿40歲：可以拉長年限，但不要把低月付當成買得起

未滿40歲的首購族，原則上有機會使用最長40年貸款，這是青安3.0最大的年齡優勢。

以貸款1,000萬元、利率1.775%、沒有寬限期試算，40年期每月本息約2.91萬元；30年期約3.58萬元，每月相差約6,700元。

但貸款年限拉長，只是降低每月付款，不代表房屋變便宜。還款時間越長，總利息通常越高，也會讓房貸一路跟到退休前後。

富哥建議，年輕首購族不要只看前3年低利率，而要同時試算補貼退場、寬限期結束及利率上升後的負擔。房貸月付可盡量控制在家庭可支配所得三分之一左右，並預留至少6個月生活費與房貸準備金。

購買小坪數、套房、特殊用途建物或位於銀行較不熟悉區域的住宅時，也應先拿物件資料詢問銀行。市場沒有「未滿15坪一律只能貸六成」的統一規則，各銀行仍會依主建物面積、總面積、產品用途、地點及轉售性分別評估。

另外，2026年7月31日前已申請青安2.0但尚未撥款者，若符合新婚或婚育家庭資格，可提出證明向公股銀行撤案，重新申請青安3.0；但選擇後不得再變更，也須重新接受授信審查。

40至49歲：不要只搶末班車，更要控制月付金

青安3.0採取「年齡加年限不超過80」的規定。40歲原則上最長可貸40年，45歲最長35年，49歲則最多約31年。

同樣貸款1,000萬元，年限越短，每月須償還的本金越多。因此，40至49歲購屋人不能只問自己是否符合資格，更要確認縮短年限後，家庭現金流是否仍能承受。

這個年齡層常同時面臨子女教育、父母照顧與退休準備，更不適合為了趕上青安，把貸款金額推到上限。與其追求貸滿八成，不如保留裝修、醫療、教育及緊急支出的資金。

夫妻年齡不同時，可以向銀行詢問由較年輕且符合資格的一方擔任借款人的可能性，但不能認定只要更換主借款人，銀行就一定以較年輕者核給較長年限。銀行仍會審查雙方收入、所有權安排、實際還款能力及整體負債。

富哥建議，這個年齡層應在出價前先詢問兩至三家銀行，取得初步成數與年限評估，不要只聽代銷或房仲表示「一定貸得到」。

50歲以上：不能用青安，不代表沒有購屋機會

青安3.0明定申貸時須未滿50歲，因此50歲以上購屋人無法使用這項優惠，但仍可申請一般房貸。

一般房貸並沒有所有銀行一致的最高年齡、貸款年限或自備款標準。銀行會依工作收入、退休後現金流、信用狀況、房屋價值及是否有共同借款人等條件個別審查，實際利率與成數也會因人而異。

50歲以上購屋族的核心，不是硬拚最長年限，而是降低貸款本金。可考慮提高自備款、降低購屋總價，或先出售舊屋再購買新屋，避免同時承擔兩筆房貸。

若收入將在幾年內因退休而下降，還要把退休後的月付能力納入試算。共同借款人或保證人或許能協助授信，但仍須由銀行評估，不能把家人加入貸款就視為必然過件。

「以房養老」則是利用已持有的住宅取得退休現金流，並不是用來購買新屋的一般購屋貸款，不宜當成50歲以上買房的替代方案。

青安3.0時代，年齡會影響資格與貸款年限，但不應決定一個人該不該買房。

未滿40歲，重點是善用長年限，同時避免過度借貸；40至49歲，要把貸款年限縮短後的月付壓力算清楚；50歲以上雖不能使用青安，仍可透過一般房貸、提高自備款及降低總價完成購屋。

富哥最後提醒，銀行核准的最高額度，不等於家庭安全的貸款額度。買房前一定要先確認資格、先問銀行，再試算補貼退場與退休後的月付金。