住了13年中古屋賣掉發現漏水！買方要求浴室更新合理嗎?

最近有位網友焦急求助，父母剛賣掉住了十多年的中古屋，交屋後買方突然反應浴室漏水，樓下鄰居也出面作證。房仲協調後找來師傅估價，打掉重做要15-18萬元，年邁的父母雖願意負擔12萬元，但買方堅持要求全額支付，讓全家陷入兩難...這個案例道出許多中古屋賣家的心聲：「我們真的不知道會漏水啊！」

 

▎法律怎麼說？
中古屋交易適用「瑕疵擔保責任」，但重點在於「賣方是否知情」與「修復必要性」。像這個案例，屋齡13年的房子本來就有自然耗損，賣方確實住到交屋都沒發現異狀，法律上只需負擔「必要修復費用」，而非買方要求的「整間衛浴翻新」。

 

▎業界實務這樣做

先釐清責任：請買方提供專業檢測報告，確認漏水是「交屋前既存」還是「自然老化」

合理分攤：若確認是舊問題，賣方通常需負責修繕(不是更新)

▎為什麼不該全額買單？

價格陷阱：18萬報價可能含「趁機升級」項目

惡性循環：若輕易妥協，可能被要求追加其他「瑕疵」修繕

 

▎聰明解套3步驟

找第三方公證：
可申請「非破壞性檢測」（約3,000元），用紅外線熱像儀確認漏水範圍，避免被浮報工程。

重擬修繕方案：
提供「局部修復」選項，如：只做防水層更新約，餘款由買方自行決定是否升級。

關鍵提醒：

絕對不要直接給現金，堅持「匯款+拿修繕發票」

可向各地消保官申請調解，通常1-2次會議就能解決

若買方堅持提告，法院判賠金額通常比協商更低

 

現在最重要的是：請父母別自責，13年老屋有使用痕跡本來就正常。建議直接向買方表明「12萬是善意上限」，同時要求簽訂書面和解。多數買方發現佔不到便宜後，都會選擇接受合理方案。