市場風向警示！土銀三年首見建融逾放，不動產放款品質出現結構性分化| M傳媒

【M傳媒房產中心／報導】

正當政府以政策支撐自住市場，盼房市「軟著陸」之際，被視為市場風向球的土地銀行卻傳出警訊。據立法院預算中心最新資料，截至今年8月底，土銀建築貸款（土建融）出現 2.34億元的逾期放款，不僅為3年來首見，金額更是5年來最高。此一關鍵數據逆轉，顯示房市長達一年的「量縮價僵」困境，已從下游交易市場，正式蔓延至上游的建商開發端，對資金鏈形成實質壓力。

 

逾放結構揭示市場的「冷」與「熱」

土地銀行因是《銀行法》第97條規範下、全國唯一的專業不動產信用銀行，其放款結構與品質被視為解讀產業景氣的一手指標。其特殊性在於，不受一般銀行適用的《銀行法》第72條之2限制（即不動產放款不得超過存款與金融債總額30%），使其能深度參與不動產產業鏈。

 

截至今年8月底，土銀不動產放款總額高達新臺幣1兆6,691億元，占總放款比率66.8%，集中度持續創高。土銀說明，此現象主因是配合政策，優先將信貸資源挹注於「新青安貸款」等自住需求，以穩定市場基本盤。

 

然而，進一步分析逾放細項，卻呈現截然不同的市場圖像：

個人房貸面顯韌性：購置住宅貸款的逾期金額，從去年底的10.03億元下降至8.8億元。顯示在政策支持下，以自住剛需為主的終端市場，違約風險仍相對穩定。

建築融資面拉警報：與之相對，上游的建築融資從過去幾年的「零逾放」，逆轉出現2.34億元逾期。這項「破零」的轉折，直接指向建商，尤其是財務體質較弱或推案於非核心區的業者，正面臨嚴峻的現金流考驗。

 

從「賣不動」到「還不出」的壓力傳導

業界專家分析，建築融資逾放浮現，是市場冷卻壓力傳導的必然結果，其形成一個清晰的壓力鏈：

 

銷售停滯：自央行第七波信用管制實施逾一年，市場買氣急凍，預售案銷售期大幅拉長，部分區域甚至出現退訂潮，建商預售款項收入驟減。

 

資金斷流：銷售不順導致主要現金流入中斷。與此同時，銀行因風險考量，對建商既有融資的展期條件轉趨嚴苛，新增貸款更為困難，形成資金「只出不進」或「出多進少」的困境。

 

周轉失靈：在收入銳減與融資收緊的雙重夾擊下，體質脆弱的中小型建商首先出現周轉問題，無法按期償還土建融貸款本息，導致逾期放款產生。

 

此現象印證了此前市場的觀察：

當前房市已是一場「建商資金厚度」的生存戰。部分建商為求現金落袋，已開始「讓利換成交」，而土銀的逾放數據，正是這場壓力測試的官方驗證。

 

風險是否可控成關注焦點

面對上升的逾期放款，土銀表示將加強催理與採取法律保全措施，以控制風險。對於整體市場而言，這項數據的警示意義在於：房市調整已從「價格博弈」階段，進入「信用風險」考驗階段。

 

關鍵在於，個別建商的財務困難是否會擴散為區域性的價格破口，或引發連鎖效應。目前看來，風險仍相對集中在特定建商與供過於求的區域。政府政策如何拿捏，一方面透過新青安等工具穩住自住需求，避免市場硬著陸；另一方面又不致讓過多資金持續流入，延緩必要的市場調整，將是2026年房市政策的最大挑戰。