夫妻購屋權益全攻略：登記、貸款、繼承與離婚分配完整解析

夫妻共同購屋時常面臨許多法律問題。本文將針對讀者提出的具體問題，提供專業且完整的解答，幫助您了解房屋登記、貸款責任、繼承權利以及離婚後的財產分配等重要議題。

 

讀者提問重點整理：

房屋用太太名義貸款和簽約，是否一定只能登記在她名下？

能否在交屋前更改登記名義？

如果房貸大部分由我支付（3/4或1/2），這會如何影響房屋權益？

未來繼承時，哪些人有資格繼承這間房子？

如果離婚，房屋登記在太太名下，賣出後如何分配獲利？

離婚後若太太想賣房而我不想賣，能否阻止？

 

一、房屋登記與貸款問題詳解

 

1. 登記名義與貸款的一致性

根據我國《民法》第758條規定，不動產物權的取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。在實務操作上：

銀行貸款通常要求借款人與所有權人一致，這是金融機構風險控管的基本原則

若以太太名義申貸並簽約，原則上房屋會登記在她名下

 

交屋前變更登記名義的可行性：

需取得貸款銀行同意，重新審核貸款條件，需賣方（建商或原屋主）同意修改買賣契約

 

可能產生贈與稅或契稅等稅務問題

建議方案：

購屋時直接採用共同登記

交屋後辦理預告登記保障權益

簽訂書面協議明確出資比例

 

2. 實際出資與權益保障

即使您支付大部分房貸，在法律上仍需注意：

所有權以登記為準（《民法》第758條）您的出資可能被視為對家庭的共同負擔

保障自身權益的方法：

簽訂「借名登記協議」保留完整金流證明（建議使用轉帳並註明用途）辦理預告登記限制處分

 

二、繼承權益分析

 

1. 法定繼承順位（《民法》第1138條）

若房屋登記在太太名下，她過世後的繼承順位為：

直系血親卑親屬（子女）

父母

兄弟姐妹

祖父母

 

2. 配偶的特殊權利

您作為配偶，雖然不是「繼承人」，但可主張：

剩餘財產差額分配請求權（《民法》第1030-1條）具體計算方式：（太太婚後財產 - 您婚後財產）÷ 2

 

3. 繼承規劃建議

預立遺囑指定繼承人

考慮生前贈與規劃

設立信託保障權益

 

三、離婚後的財產分配

 

1. 基本原則

登記名義人為所有權人，婚後共同還貸部分可主張分配

 

2. 賣房獲利分配

您可以主張：婚後還貸比例（需提供證明）房屋增值部分

法院通常會考量：實際出資比例，婚姻存續期間，對家庭的貢獻

 

3. 阻止賣房的可行性

若房屋登記在太太名下：您無法單方面阻止出售，但可採取以下措施：

主張居住權（若為主要住所）要求補償出資，聲請假扣押（在有充分理由時）

 

四、專業建議與實務操作

購屋階段：優先考慮共同登記，明確約定出資比例

婚姻期間：保留所有付款證明，定期檢視財產狀況

特殊情況處理：繼承規劃宜早安排，離婚時的財產協議要明確

法律救濟途徑：可提起「確認所有權存在」訴訟，主張「借名登記」關係（需充分舉證）

 

五、常見問題解答

Q：如果太太不願意簽署任何協議怎麼辦？

A：可考慮辦理預告登記，或保留完整金流證明，以備將來舉證之用。

 

Q：贈與稅免稅額如何計算？

A：每年每人244萬元，超過部分按10%-20%稅率課徵。

 

Q：如果太太擅自賣房，我該如何自救？

A：立即蒐集證據，包括：

出資證明，房貸繳款紀錄，任何書面或通訊軟體對話，並儘速尋求法律協助。

 

夫妻共同購屋涉及複雜的法律關係，建議在重要決策前：

諮詢專業不動產律師，簽訂書面協議，完整保留所有交易憑證

唯有事先做好完善規劃，才能確保自身權益不受損害。若您正面臨類似問題，建議儘早尋求專業法律意見，以獲得最適合您情況的解決方案。