房市「卡」關，房仲業生存保衛戰！不轉型就淘汰的殘酷時代
文／臺中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長 林志雲

今年一開春，房仲圈就感受到前所未有的寒意。房市交易量一路下滑，買方觀望、屋主不急著賣，整個市場像被冰封一樣。
根據內政部統計，2025年第3季全國不動產經紀人人數季減12人，終止連續30季成長紀錄，創近年新低。

我直說，這波寒冬不只是成交量低，而是真正的生存壓力。
央行第七波選擇性信用管制上路後，房貸條件緊縮，加上買方預期房價可能下跌，交易量明顯減少，房仲業者普遍感受到壓力。
有些店面營運困難，甚至需要動用個人資產支撐公司運作。

台中房仲店數「史上首度減少」
以台中來說，2025年出現史上第一次房仲家數減少。
導致一些房仲店頭選擇整併、併店，希望將資源做更妥善的配置，而體質不佳的店頭則逐步被淘汰。
這樣的重整對市場也是好事，會讓房仲生態及經營面上更為健康、穩健。

2025年六都的成屋交易量都下滑，台中市場相較2024年、年減幅度達五成。
過去五年，平均每家房仲業者單月的成交件數，已從2021年的3.7件，急速萎縮至2025年的2.4件，等於每家業者平均一個月連三件都成交不到。

轉型求生，是房仲必經之路
面對這種壓力，我一直跟會員說：不轉型，很難撐得過去。

現在房仲主要有兩條生存路徑：
都更危老整合；協助地主整合需求，成為案件中不可或缺的角色。
包租代管；除了代租，也負責後續管理，保持穩定現金流。

目前全台約9000家房仲業者，其中約1000家已經實質退出傳統市場，透過轉型求生。
這些案例證明，轉型不是選擇，而是生存必須。

以台中市場觀察，一些建商也開始與房仲業者合作，希望透過資源整合、房仲客戶經營優勢與大數據分析，來更為拓展銷售通路，確實也達到效果。

今年房市用一個字形容：「卡」
說實在的，2026年房市就是「卡」。中華民國房仲公會全聯會發布年度預測代表字為「卡」。
理事長王瑞祺解釋：「七波民怨政府沒聽到，裝睡的人叫不醒，明年度若持續下去，很多房仲業的門關下來後就再也拉不起來了。」

根據內政部及六都交易量統計，2025年六都成屋交易量普遍下滑約20-25%，買方怕跌價、屋主因股市高點也不急賣，房價不上不下、成交量低，短期內這種「價平量縮」格局仍可能持續。

現況因房市低迷、偏向買方市場，因此已有不少中古屋賣方在價格上願意下修，會加大議價空間、少賺一些也無妨。
專業的房仲更要在此時掌握精準的房價變化、交易趨勢、潛在客群，為剛需自住客分析精確的市況，就可以在這一波景氣變化中站得更穩。

政策建言：讓市場有喘息空間
我也向政府提出建議，包括房貸利率應低於3%、第二屋貸款回復八成、豪宅貸款回復至七成、持有10年以上換屋信用管制應排除、屋齡40年以上老屋換屋排除管制、鼓勵購置第二屋投入社宅行列。讓市場有喘息空間，避免更多房仲門市面臨生存困境。

林志雲：不轉型就很難生存
寒冬加速產業汰弱留強。對房仲業者而言，2026年已不只是「拚業績」的一年，而是「拚生存」的一年。
誰能轉型、適應市場，誰就能挺過這波寒冬；誰不改變，可能就只能關門退出市場。這是房市寒冬給我們的最直接警示。