換屋族當心！「買新賣新」不適用重購退稅 他170萬退稅額一毛都拿不到

M傳媒／綜合報導

換屋族想靠房地合一稅重購退稅省錢，卻因搞錯順序，170萬退稅額瞬間歸零！財政部南區國稅局表示，個人無論是「先賣後買」或「先買後賣」，都必須以「出售舊屋、重購新屋」為前提，若將後購的房屋先行出售、保留先購的房屋，這種「買新賣新」的型態，不適用重購退稅規定。

自住換屋三大要件缺一不可

南區國稅局指出，依《所得稅法》第14條之8規定，個人申請房地合一稅重購退稅，必須同時符合三大要件：

一、時間要件： 出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間，必須在2年以內。

二、設籍居住： 個人或其配偶、未成年子女，必須在出售及重購的房屋辦竣戶籍登記，並「實際居住」。

三、無出租營業： 出售及重購的房屋不可有出租、供營業或執行業務使用的情形。

國稅局強調，光有設籍還不夠，必須有「實際居住」的事實。曾有案例因被查出水電用量異常，65萬退稅額當場飛了。

實際案例：170萬退稅額遭全數駁回

南區國稅局舉例，甲君於112年6月登記取得A屋，113年12月購買取得B屋，114年4月出售B屋，兩屋均設有戶籍且主張有居住事實。甲君申報房地合一稅時，自行列報重購扣抵稅額170萬元。

然而，國稅局查核發現：甲君是持有A屋後再購買B屋、並出售B屋，出售的B屋並非「舊」自住房地，而是「新」購入的房屋。這種「買新賣新」的型態，與重購退稅「出售舊屋換新屋」的立法目的不符。國稅局最終將甲君的重購扣抵稅額調整為0元，並補徵稅額。

預售屋也不適用重購退稅

國稅局另外提醒，出售預售屋後再購買成屋自住，同樣不適用重購退稅優惠。因為預售屋尚未完工交屋，無法供自住使用，不符合「自住房地」的要件。

重購後5年內出售，退稅將被追回

即使成功申請重購退稅，也並非一勞永逸。國稅局提醒，重購的自住房地，在重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。一旦違反規定，例如未設戶籍居住、出租、供營業使用，或將房屋出售，國稅局將追繳原扣抵或已退還的稅額。

M編觀點

重購退稅是政府為「自住換屋族」設計的優惠，目的是減輕民眾換購新房的稅務負擔。核心精神是「賣舊換新」，而不是「買新賣新」或「投資換屋」。

準備申請重購退稅前，建議先確認三個關鍵問題：出售的是「舊」自住房地嗎？兩筆交易在2年內嗎？新舊房屋都符合自住要件嗎？ 若有一項不符，退稅優惠就可能全部泡湯。

如有相關疑問，可撥打國稅局免費服務電話0800-000-321洽詢。

房地合一稅重購退稅只適用「賣舊換新」，「買新賣新」不符合換屋目的，170萬退稅額瞬間歸零；設籍之外還須「實際居住」，重購後5年內出售或出租，退稅將被全數追回。