高雄輕軌增額容積代金改市價計算，建商成本大增

高雄市政府近日公展「高雄環狀輕軌捷運建設計畫實施之增額容積」政策，擬將土地容積移轉增額代金的計算方式，從原本的公告地價改為市價計算。這項變革將大幅提升建商的開發成本，以輕軌周邊一塊2,000平方公尺（約605坪）的土地為例，若代金改採市價計算，成本將增加近1億元。未來，這些增加的成本可能轉嫁至房價，進一步推升高雄房市價格。

 

代金計算方式改變，建商開發壓力倍增

現行高雄容積移轉與公設地變更，建商可選擇繳納代金或捐贈土地。未來輕軌增額容積將優先繳納代金，且代金計算方式從「公告現值」改為「市價」。以輕軌旁2,000平方公尺土地為例，增額容積30%的代金若按公告現值計算約為6,720萬元，但若改採市價（每坪地價以150萬元計算），代金將增至1億5,796.5萬元，成本增加近1億元。這對建商的開發壓力將大幅提升。

 

公設地價格暴漲，建商成本雙重墊高

隨著增額容積代金計算方式可能改變，高雄公設地價格已出現暴漲。2023年公設地售價約為公告現值的40%，近期已飆漲至50%，甚至市場傳出60%以上。建商因搶購公設地導致土地成本上升，未來若代金改採市價計算，開發成本將再次增加。這對輕軌沿線尚未開發的土地，房價勢必受到嚴重衝擊。

 

小宅市場受衝擊，每坪房價恐漲2萬元

目前高雄房市主流為小宅產品，若代金成本增加數億元，攤提到200戶社區，每戶成本將增加50萬元。以25坪住宅計算，每坪房價將增加2萬元。這對首購族與小資族來說，購屋負擔將進一步加重。

 

高市府回應：兼顧公共設施與財務平衡

高雄市捷運局副局長王正一表示，增額容積代金改採市價計算，是為了利於高雄市整體容積管控及執行一致性，並比照台北市、新北市、桃園市的規定辦理。為兼顧輕軌周邊公共設施與財務平衡，公展版本允許一半增額容積代金以公設保留地折抵。此舉旨在反映土地價值成本，同時確保公共設施的布建。

 

建商與市場的雙重挑戰

這項政策對建商而言，不僅面臨土地成本與代金的雙重壓力，還需應對市場對房價上漲的接受度。對於購屋族來說，房價上漲將進一步壓縮購屋預算，特別是小宅市場的剛性需求族群。未來，如何在政策執行與市場需求之間取得平衡，將是高市府與建商共同面臨的挑戰。

 

高雄輕軌增額容積代金改採市價計算的政策，將對建商開發成本與房市價格產生深遠影響。未來，高市府需在公共設施建設與市場穩定之間找到平衡點，而建商則需調整開發策略，以應對成本上升與市場需求的雙重挑戰。這項政策的實施，將成為高雄房市發展的重要轉折點。