都更後才發現後悔！分回坪數少、管理費漲、生活品質反而下降 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「走路10分鐘到捷運、有都更機會、總價負擔得起」這樣的台北市老屋，聽起來像是完美的首購標的，但隱藏在背後的陷阱卻讓小白買家夢碎！一位首購族猶豫地詢問：「在台北市、有都更機會的老房子、距離捷運走路10分鐘，總價還能負擔得起，但單坪價高於實登，這樣能買嗎？」這個問題瞬間引發熱烈討論，正反意見激烈交鋒。在台北市高房價的壓力下，「買老屋等都更」已成為許多首購族的最後希望，但這條路真的如想像中美好嗎？

 

「我當初也是抱著等都更的心態買下三十年老公寓，現在十年過去了，都更連個影子都沒有。」住在台北市大同區的陳先生苦笑說。許多建商或房仲在銷售老屋時，最常使用的話術就是「這區有都更題材」，但實際上都更從醞釀到完成，動輒需要十年以上時間，其間變數多得超乎想像。

 

都更關鍵在於「住戶共識」，只要有一戶不同意，計畫就可能停擺。

實務上，最常見的狀況是低樓層住戶要求分回更多坪數，或者年長住戶根本不想搬遷。這些人性因素，都不是首購族在買房當下能夠預料的。現實的是，即使真的等到都更，分回的新屋價值是否能夠Cover這些年的等待成本與機會成本，也是未知數。很多時候，還不如當初直接購買條件較好的中古大樓。

 

為什麼有都更題材的老屋，單價會高於實價登錄？

這其實反映了「預期心理」的溢價。賣方會將未來可能的都更利益，提前反映在售價上。問題是，這種溢價是否合理？

房產專家分析，如果周邊類似條件的老屋實登單價是50萬，而這間開價55萬，等於你提前支付了每坪5萬元的「都更期待價」。假設都更真的在十年後實現，這筆錢的機會成本相當可觀。如果都更遲未實現，這筆溢價就等於白白送給賣方。要注意的是，實價登錄的資料需要仔細解讀。同樣是老屋，有沒有都更效益、條件好壞，價格本來就會有差異。重點是這間房子的溢價，是否在合理範圍內。

 

自住來說，買房第一考量應該是「居住品質」，而不是「投資增值」。

老屋通常伴隨著漏水、壁癌、管線老化等問題，這些都會直接影響生活品質。「我當初為了等都更，在老公寓住了五年，期間修漏水就花了十幾萬，最後實在受不了搬走。」一位曾經的都更夢碎者分享。如果只是為了投資而犧牲居住品質，這樣的選擇是否值得，需要仔細衡量。另外，老屋的貸款條件通常較差。銀行對屋齡過高的房子，可能降低貸款成數或縮短貸款年限，這對首購族的資金規劃會造成很大壓力。

 

如果真的對都更老屋有興趣，應該如何評估都更機會呢？

首先，要看「基地條件」，面積是否夠大、形狀是否完整；其次，觀察「住戶結構」，所有權人越單純越好；最後，確認「區域發展」，是否有建商已經在整合。

 

另一個重要指標是「容積獎勵」的可能性。如果該區域有較高的容積獎勵空間，建商會比較有意願投入整合。反之，如果容積已經用滿，都更效益就會大打折扣。務實做法是，直接到地方政府網站查詢「都市更新計畫範圍」，或者詢問當地房仲是否有建商在進行整合。這些資訊雖然不一定完全準確，但至少能提供參考依據。

 

與其追逐虛無縹緲的都更夢，首購族不妨考慮其他選擇。

例如，同樣預算可以在台北市郊區買到屋齡較新的房子，或者選擇台北市內條件稍差但價格合理的老屋。「我後來放棄都更夢，在新北市買了十年屋齡的大樓，雖然通勤時間多二十分鐘，但生活品質好很多。」一位成功轉換思維的購屋者分享。

重要的是，買房應該回歸「居住本質」的思考，而不是被「投資增值」的幻想牽著走。特別是對首購族來說，第一間房應該是安身立命的所在，而不是賭博的籌碼。

 

M觀點：追都更夢就像買樂透，可能中獎但機會渺茫。

與其把希望寄託在不可控的都更上，不如務實地選擇真正適合居住的房子。記住，買房的首要目的是「住」，而不是「賭」。當你為了虛幻的都更題材支付溢價時，其實已經落入賣方精心設計的陷阱。在台北市買房，與其追逐老屋的都更夢，不如在可負擔範圍內選擇最適合生活的環境！