建照大減28%、使照卻衝近10年次高！信用管制壓推案、交屋潮擠市場　房市進入「前縮後塞」新局

M傳媒房產中心／綜合報導

房市降溫效應開始從交易市場一路傳導到建商推案端。2026年上半年全台住宅建照核發僅5萬723宅，較去年同期大減28.2%，創2018年以來同期新低；住宅開工量也降至4萬3,611宅、年減34.7%。然而另一端，過去房市多頭時期推出的大批建案正陸續完工，上半年住宅使照仍達6萬8,225宅，僅年減1.9%，並處於近10年同期高檔，形成「新案縮、交屋仍多」的供給時間差。

這波供給結構反轉，除了買氣降溫、土地與營建成本壓力外，央行選擇性信用管制與銀行對不動產授信轉趨審慎，也成為建商推案節奏放慢的重要背景因素。

信用管制沒退場　3月只小幅鬆綁第二戶

央行自2024年9月第七度調整選擇性信用管制後，搭配銀行不動產授信總量控管，房市交易明顯降溫。到了2026年3月，央行雖將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調高至6成，但仍不得有寬限期；自然人第3戶以上、高價住宅及公司法人購置住宅貸款成數上限仍維持3成，購地貸款則維持最高5成並保留1成動工款等規範。

也就是說，今年3月的政策屬於局部微調，而非全面解除信用管制。

央行6月理監事會也指出，自3月適度調整第2戶貸款後，房市交易仍處於降溫、房價漲勢減緩狀態；全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月底高點37.6%，降至今年5月底的35.2%。央行並強調，後續仍會持續檢視銀行不動產授信控管及信用資源流向，滾動檢討管制措施。

這也讓建商面對的市場環境與2021至2023年的多頭時期明顯不同。預售去化速度放慢，土地及建築融資審核趨嚴，再加上買方取得房貸的條件比過去更受限制，業者自然沒有必要在銷售尚未明朗前大量推出新案。

建照5.07萬宅、開工更慘　建商開始「踩煞車」

從供給前端來看，上半年住宅建照5萬723宅、年減28.2%，開工量更只有4萬3,611宅、年減34.7%，兩項數據都出現明顯收縮。

建照可以視為未來數年住宅供給的前端訊號，而開工則更接近建商真正投入資金施工的決策。當建照與開工同時大幅下降，反映建商不只是「少申請案子」，連已經取得開發條件的個案，也可能採取延後開工、縮小量體或分期推出的策略。

不過這並不代表現在市場上的房子馬上變少。

三、五年前的熱潮正在交屋　使照6.82萬宅壓力仍在

住宅使照反映的是過去已經開工、如今完成的建案，因此具有明顯落後性。

今年上半年住宅使照仍達6萬8,225宅，較去年同期僅小減1.9%，與建照、開工兩位數衰退形成鮮明對比。

換句話說，現在房市同時發生兩件看似矛盾的事情：

建商不敢像以前一樣大量推新案，但以前大量賣出的房子正在陸續蓋好交屋。

這也是目前房市供給面最大的壓力來源。

前幾年預售市場熱絡時大量推出的建案，經過約3至5年的施工期後陸續取得使用執照；即使現在預售交易量已大幅降溫，這批已經施工中的建案仍會按照工程進度完工，短期內不會因買氣降溫而突然消失。

高交屋量碰上貸款緊　真正壓力在「去化」

央行最新分析也顯示，2026年房市已從前兩年的急凍逐漸轉向「量縮價盤整」。今年1至4月全國建物買賣移轉約8萬棟，年減4.9%，雖較2025年同期24.2%的衰退幅度明顯縮小，但消費者對房價後市仍偏保守。

因此，今年供給面的關鍵並不是單純「房子太多或太少」，而是完工交屋量仍高，但市場去化能力尚未完全恢復。

尤其大型重劃區若同時間有多個建案完工，除了建商的新成屋庫存，還可能出現預售屋買方交屋後轉售的物件，與中古屋市場形成競爭。在信用管制仍在、銀行核貸更重視借款人財力與負債比的情況下，市場真正考驗的是誰能順利找到有足夠自備款與貸款能力的買方。

M傳媒觀察：短期供給壓力、長期新屋可能收縮

建照從2022年的高峰一路下降，到今年上半年再大減近3成，代表未來住宅供給正在踩煞車；但使照仍在高檔，又代表過去多頭留下的建案還沒有完全消化。

因此，2026年的房市供給結構更接近：

短期看交屋潮，市場仍有去化壓力；中長期看建照與開工，新增供給則正在快速減少。

如果低建照、低開工狀況延續數年，確實可能反映在未來新屋供給量，但從建照下降直接推論「3至5年後一定缺屋或房價一定上漲」仍言之過早。人口、庫存、餘屋、預售去化、利率與信用政策，都會共同影響最終市場供需。

對建商而言，現在已不是「拿到土地就快速推案」的年代，而是先看資金、再看買氣、最後決定推多少；對購屋族來說，交屋潮與新成屋競爭增加，反而可能讓部分供給量大的區域出現更多議價空間。

信用管制壓住需求端，建照與開工則開始反映供給端收縮。2026年的房市正在經歷的，不只是成交量變少，而是一場從金融、推案到交屋全面重新調整的供需結構。