房市「假著陸」危機？央行7波重拳後驚現「量縮價僵」怪象

央行第七波信用管制持續發酵，2025年台灣房市明顯進入調整期。最新數據顯示，6月國銀房貸餘額年增率降至7.38%，創下去年1月以來新低，而建築貸款年增率也僅剩2.01%，反映市場交易動能趨緩，建商推案轉趨保守。這一波房市降溫，並非驟然崩跌，而是逐步趨向央行期待的「軟著陸」，但背後隱藏的結構性變化，正悄悄重塑市場格局。  

 

緊縮政策壓抑投機 自住需求成主力  

央行自2024年9月祭出第七波信用管制，包括第二戶貸款成數限縮至5成、取消首購寬限期等，直接衝擊投資性買盤。加上國際經濟情勢不穩，美國關稅政策與全球通膨陰影未散，進一步削弱市場信心。房貸增速放緩的現象，顯示高利率環境下，購屋者態度轉趨觀望，尤其投資客縮手後，市場逐漸回歸自住剛需主導。  

 

建築貸款走勢透露建商策略調整

儘管6月餘額微幅上升，但年增率持續低迷，顯示開發商不再盲目擴張，轉而集中資金於精華區推案，避免庫存壓力過大。這也意味著，過去幾年遍地開花的推案熱潮已告一段落，未來市場供給將更趨理性。  

 

價穩量縮成新常態 購屋族迎議價空間  

當前房市最明顯的特徵是「價穩量縮」。雖然未見恐慌性拋售，但交易量持續萎縮，價格漲幅明顯收斂。專家分析，央行政策確實有效抑制投機，但市場修正尚未結束，尤其在囤房稅2.0上路後，多屋族的持有成本增加，部分投資型物件可能逐步釋出，進一步影響價格走勢。  

 

對自住客迎來難得「議價窗口期」

由於賣方讓利意願提高，加上新建案促銷增加，購屋族有更多談判籌碼。不過，在利率仍處高檔的環境下，買方仍需審慎評估財務負擔，避免過度槓桿。  

 

未來關鍵：利率走向與庫存去化  

房市後市如何發展，取決於兩大關鍵因素：利率政策與建商庫存去化速度。若通膨降溫促使央行轉向降息，或政府推出新的刺激方案，市場可能重獲動能；反之，若經濟持續低迷，房市調整期恐將延長。目前業界普遍認為，短期內「價穩量縮」仍是主旋律，大幅反彈機率不高，但對於有剛性需求的買家來說，現在或許是進場評估的好時機。  

 

整體而言，房市正經歷一場溫和而必要的調整，投機泡沫逐步消退，市場回歸基本面。這場「軟著陸」能否平穩完成，仍需觀察全球經濟與本土政策的後續變化，但可以肯定的是，瘋狂搶房的時代已暫告一段落。