第二戶貸款微解封只是「心理按摩」！賞屋人潮增5成，但建商不降價，成交一樣冷

央行3月下旬宣布第二戶貸款上限從50％提高到60％，市場一片叫好，說是「微解封」。4月連假賞屋人潮確實回來了，但富哥要問：人進來了，錢進來了嗎？

答案是：沒有。成交還是冷。

一、人潮多5成，但成交沒跟上，這叫「看熱鬧」

高雄市代銷公會理事長謝哲耀說得很直白：4天連假賞屋人潮比低迷時期增加50％以上，代銷業者幾乎全員上班。但成交戶數仍然偏低，沒有明顯起色，有成交也多屬個案表現。

富哥做貸款這麼多年，看過太多這種場面。人潮不等於買氣，看熱鬧的多、掏錢的少，這就是現在的寫照。

為什麼？很簡單：建商不願降價，買方等降價，兩邊都不讓，成交量就卡在那裡。

二、建商為什麼不降價？因為他們還撐得住

謝哲耀分析，多數建商在過去一年多已調整資金配置、土地購買、推案進度，房屋供給戶數已經減量。加上建商預期未來房市可望好轉，對於降價5％到10％出售，仍有抗拒。

富哥翻譯：建商不是不想賣，是「不急著賣」。 你等得起，他也等得起，但誰先撐不住，誰就輸了。

問題是，買方也在等。首購族有需求，但價格談不攏，就是不出手。

三、中東戰爭攪局，第二季恐持續冷卻

謝哲耀點出另一個變數：美以聯手攻打伊朗，對全球經濟造成的前景憂慮，已成為購屋者新的考量因素。

原本第二季房市就不被看好，現在加上戰爭陰影，買方更不敢出手。富哥要說：戰爭不只是新聞，它會影響油價、物價、利率，最終影響你的房貸負擔。

四、第二季房市：個案表現，不會全面回溫

謝哲耀認為，第二季房市恐將仍是「個案表現」地段好、產品強、建商品牌夠力的案子，還是有人買；但條件普通的案子，可能繼續冷冷清清。

富哥補充一句：現在不是「隨便賣隨便賺」的時代，是「好東西才賣得掉」的時代。 如果你手上的案子沒特色、沒地段、沒品牌，那就繼續等吧。

富哥總結：微解封只是「心理按摩」，不是「春燕」

央行第二戶貸款從5成變6成，對換屋族來說，自備款還是要4成。以總價2,000萬的房子為例，自備款從1,000萬降到800萬，還是要800萬。這叫「微解封」？富哥覺得比較像「心理按摩」。

人潮回來了，但價格談不攏。建商不降、買方等降，成交量就卡在那裡。加上中東戰爭攪局，第二季房市，繼續看個案表現。

富哥一句話：微解封救不了冷市場。建商不降價，買方不出手，成交量就是出不來。別被「人潮」騙了，要看「錢潮」。

呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長

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