房市冷、租賃熱！房仲生存之道：從「等市場回來」變「把業務做寬」

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

這一波房市修正，跟以前不太一樣，以前是「漲多必跌、跌多必漲」，現在是交易量縮了，但租賃市場卻逆勢暴衝。房仲業不能再只靠買賣吃飯了。

買賣市場急凍，房仲業正在大洗牌

先看數字。根據內政部統計，2026年3月底全台不動產經紀業備查家數降到9,145家，對比去年7月高峰9,301家，短短8個月就收了156家。到6月更慘，全台房仲會員只剩7,743家，一年內少了近200家，連31個月的連續增長都正式終結。

為什麼收店收得這麼快？2025年全台建物買賣移轉棟數只有26.1萬棟，創下九年最低量。市場大餅直接腰斬，但房仲店數過去十年卻暴增160%，僧多粥少到什麼程度？去年房仲業「店效」只剩下28.4棟，「人效」更只有3.4棟，雙雙創下史上新低。

市場第一線的狀況很清楚：過去靠投資客撐起來的店頭，現在撐不住了。 台中市一年就少了78家、桃園市少34家、新竹縣少24家。中華民國不動產聯盟理事長林正雄甚至預估，今年全台將有2成仲介店倒閉，約1.2萬人失業，這不是嚇人，是正在發生的事。

租賃市場逆勢爆發：三年增逾萬人

買賣冷，但租賃市場熱到不行。

根據內政部不動產資訊平台數據，2024年第一季租服業管理人員16,892人，2026年第一季已暴增至26,581人，三年增幅高達57.4%。業者家數也從1,497家成長至2,333家，整體市場規模成長55.8%。三年翻倍，這不是成長，是爆炸。

全台包租代管戶數已達10萬戶規模，租屋族更已突破300萬大關。房價高到年輕人買不起，「以租代買」已經不是選擇，是不得不的現實。傳統房東自己管房子的模式已經不夠用了，專業租賃服務的需求只會愈來愈大。

「買賣＋租賃」雙軌並行，才是活下去的路

買賣是「低頻高價」成交一件吃三個月，但市場一冷可能半年沒單。租賃是「高頻低價」每個月都有管理費收入，穩定但量不大。兩種業務加在一起，營收結構才穩得住。

市場上已經有人在行動了。住商機構今年推出新加盟品牌「安家地產」，主打「買租管售」一條龍服務，短短兩個月就吸引全台48家店加盟，其中約三分之二本來就有租賃服務背景。

租服業者想在原有的信任基礎上延伸仲介買賣服務，把「高頻管理」轉化為「高價變現」；傳統房仲則想補上穩定的管理收入，降低市場波動的風險。

過去房仲比的是誰能賣最多，未來比的是誰能服務最久。市場冷的時候，與其等風來，不如自己把業務做寬。