房仲說二手屋沒有人在驗屋的？可以保證沒問題嗎？

買二手屋時，很多人會遇到一個問題：「簽約後才發現房子有狀況，但房仲卻說『二手屋本來就沒有在驗屋』，這樣合理嗎？」

 

1. 法律有規定一定要驗屋嗎？

目前法律並沒有強制規定二手屋交易「必須」驗屋，但這不代表買方完全沒有權利！根據《民法》第354條，賣方必須保證房子沒有「重大瑕疵」（例如：嚴重漏水、結構問題等）。

如果交屋後發現問題，買方可以要求賣方負責修繕或賠償，但前提是：

買方簽約時「不知道」這個問題。而這個問題確實影響房子的正常使用（例如：漏水導致牆壁發霉、鋼筋外露等）。

 

2. 房仲說「二手屋不驗屋」是真的嗎？

這其實是「行業習慣」，不是法律規定！很多房仲為了交易順利，會說「二手屋本來就不驗屋」，但實際上：

如果合約沒寫「不能驗屋」，買方仍然可以要求驗屋，只是賣方不一定有義務配合。

如果合約完全沒提到驗屋，買方最好在簽約前先講清楚，例如加註「交屋前可安排專業驗屋」。

 

3. 簽約後才發現問題，該怎麼辦？

如果已經簽約，甚至過戶了才發現房子有問題（例如：漏水、壁癌、水管堵塞等），你可以這樣做：

 

第一步：蒐集證據

拍照、錄影記錄問題。

找專業驗屋公司或師傅出具報告（這份報告未來上法院會很有用）。

 

第二步：找房仲協調

要求賣方修繕或扣部分尾款當補償。

如果房仲消極處理，可以直接聯繫賣方談判。

 

第三步：法律途徑

如果賣方不認帳，可以發「存證信函」要求處理。

在5年內發現問題並於發現問題後6個月內主張「瑕疵擔保責任」，要求修繕或減價。嚴重瑕疵（如凶宅、海砂屋、結構問題）甚至可要求解約退款。

 

4. 未來買房如何避免糾紛？

下斡旋時約定驗屋條款：雖然不是強制，但請專業驗屋公司檢查，能避免後續大筆修繕費。

買賣合約加註「驗屋條款」：例如「買方有權於交屋前驗屋，若發現瑕疵可要求修繕或調整價格」。

仔細檢查「不動產現況說明書」：賣方必須誠實填寫屋況，若有隱瞞可追究責任。

 

二手屋可以驗屋，只是要看時機！

簽約前驗屋最有保障，發現問題可要求賣方處理或砍價。

簽約後驗屋仍可主張瑕疵擔保，但舉證責任在買方。

過戶後才發現問題在5年內發現問題並於發現問題後6個月內可主張權益，但過程較麻煩。

 

建議買房前多花一點時間檢查，否則交屋後才發現問題，可能得自己花錢修！ 如果遇到爭議，記得蒐證並尋求法律協助，別讓自己的權益睡著了！