賣房忘申請自住優惠別慌！符合7條件仍可退土增稅 5年管制期這些事千萬別做

M傳媒／綜合報導

「賣舊屋換新屋，當初直接用一般稅率繳了土地增值稅，還能申請自用住宅重購退稅嗎？」這是許多換屋族共同的疑問。對此，新竹縣政府稅務局給出明確答案：可以。

即使按一般稅率繳稅 符合7要件照樣可退

稅務局表示，依據《土地稅法》第35條規定，即使出售土地時未申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，只要出售與重購土地皆符合7大法定要件，仍可向稅捐機關申請退還已繳納的稅款。

7大法定要件

1. 所有權人同一人。 出售土地與新購土地的所有權人必須是同一人，即使是配偶也不適用。例如本人出售土地後以配偶名義購入新地，因所有權人不同，無法申請退稅。

2. 時間須在2年內。 出售與重購的移轉登記時間必須在2年以內，無論「先賣後買」或「先買後賣」皆可。

3. 設籍自住。 房屋須由土地所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並實際供自住使用。

4. 面積未逾上限。 新購的都市土地面積不得超過300平方公尺（約90.75坪），非都市土地不得超過700平方公尺（約211.75坪）。

5. 出售前無出租營業。 出售的土地在出售前1年內不得有出租或供營業使用的情形。

6. 地價門檻（新>舊） 。重購土地的申報移轉現值，必須高於出售土地申報移轉現值扣除已納土地增值稅後的淨額。

7. 地上建物所有權。 地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

案例：林先生成功退稅

稅務局舉例說明，林先生於2024年5月出售湖口的自用住宅房地，另於2026年1月購買新豐鄉的房地。雖然出售時是按一般稅率繳納土地增值稅，但因出售及重購房地所有權人皆為林先生本人，且房屋均由直系親屬設籍自住，出售前一年內也無出租或供營業使用，因此仍符合重購退稅資格。

申請退稅後有5年管制期

成功申請重購退稅後，並非一勞永逸。依《土地稅法》第37條規定，新購土地自完成移轉登記日起管制5年。期間內若發生以下情況，已退還的稅款將被全數追繳：

• 再行移轉：包括出售、贈與（含夫妻間贈與）

• 戶籍全戶遷出：至少須保留土地所有權人本人、配偶或直系親屬1人設籍

• 變更用途：出租、供營業使用

地價門檻以「公告現值」計算，非市價

申請重購退稅時，比較基準是「土地公告現值」，而非房屋市價。若賣透天厝換大樓，雖新購大樓市價較高，但因土地持分較小，公告現值總額可能反而偏低，未達門檻就無法退稅。

如有相關疑問，可撥打國稅局免費服務電話0800-000-321洽詢。

即使賣房時忘了申請自住優惠稅率，只要符合所有權人同一、2年內換屋、設籍自住等7大要件，仍可申請退還土地增值稅；但退稅後5年內千萬別賣房、別出租、別讓戶籍全遷出，否則退稅款將被全數追回。