「店面死了？還是你不願承認自己被淘汰了？」
【M傳媒房產中心】

2025年零售店面市場總交易金額只有40億。40億是什麼概念？拿去跟工業地產比，連人家5%都不到。
不是冷，是冷到結冰。冷到北極熊都想來抗議的那種冷。

宏大國際資產數據顯示，上市公司全年店面交易不到10件。
想進零售市場的企業，不是早年就囤好地段，就是乾脆長期當租客，或直接躲進百貨商場設櫃。
買路邊店面？市場的潛台詞其實很殘酷：風險自己扛，報酬自己想像。

問題其實不複雜。屋主還活在高峰年代，售價不肯醒；
但租金投報率只剩2%左右，台北市店面投報低到幾乎沒有風險溢酬。
沒有都更題材，沒有重劃利多，這種報酬率，拿去做更保守的資產配置都未必輸。
市場不是不懂情懷，只是算盤比情懷誠實。

殘酷的是，連品牌端都在用腳投票。
與其租一間租金高、來客不穩的路邊店，不如擠進大型商場。
人流集中、空調穩定、活動支援、停車方便，還有餐飲娛樂幫忙帶動。
這不是景氣循環，是商業模式的重組。

就在大家以為電商會繼續輾壓實體時，另一個變數悄悄浮上檯面，AI購物代理人。
未來消費者可能不再自己滑手機比價，而是把預算與偏好丟給AI，由它自動篩選、推薦、甚至下單。
當理性比價被演算法接管，電商過去仰賴的排版、關鍵字與促銷話術，影響力會被削弱。
流量不再是情緒戰，而是資料戰與供應鏈戰。

但弔詭的是，當線上購物變得更理性、更冷靜，實體商場反而獲得另一種價值。

因為人進商場，不只是為了「買東西」，而是為了「待著」。
找朋友聚餐、看電影、讓小孩放電、感受氣氛。當購物決策可以交給AI，人類出門的理由反而更偏向體驗與社交。
線上越有效率，線下越強調溫度。

這也是為什麼未來三年全台還有25座新商場準備開出來，總面積將近48萬坪。
資金不是看不懂風險，而是押注「體驗型空間」的價值。
商場越做越大，娛樂、餐飲與展演比例越拉越高，本質其實很簡單，讓消費者願意多待一小時。

2025年百貨業績洗牌更明顯。購物中心型態平均成長，傳統百貨卻出現衰退。
關鍵不在賣什麼商品，而在誰能「買下消費者的時間」。時間，才是新的坪效指標。

於是市場出現兩極化。
一邊是路邊店面交易冷清、投報率壓縮、屋主價格鬆動困難；
另一邊是大型商場資金湧入、體驗升級、娛樂化加速。
不是零售不動產不行，而是沒有內容的空間正在被淘汰。

M傳媒：市場從來不殘酷，它只是誠實。
當AI接管效率，人類只為價值買單。沒有體驗、沒有內容、沒有差異化的店面，本來就只剩下鐵門與租約。
40億交易額或許只是過渡期縮影，但真正該思考的不是「店面還會不會回春」，而是消費者出門的理由改變了，你的空間，還有存在的必要嗎？