社宅之外，台灣更需要可負擔住宅　讓買不起市場房的家庭多一條成家路

賣厝阿明 知識+

台灣住宅政策長期存在一道明顯缺口。

收入與資產符合資格的家庭，可以申請社會住宅或租金補貼；具備足夠自備款與房貸能力的家庭，可以進入一般住宅市場。夾在兩者中間的受薪家庭，收入可能超過部分住宅福利門檻，面對動輒千萬元的房價又缺乏足夠購買力。

桃園推動「可負擔住宅」，正是在填補這塊長期存在的空白。

這項制度值得支持的核心，在於住宅價格從家庭負擔能力出發，搭配限制轉售、封閉型交易及相關管理機制，降低住宅成為短期炒作商品的空間，讓住宅回到長期居住需求。

買不起市場住宅的家庭　需要第三種選擇

內政部統計顯示，2026年第1季全國房貸負擔率達41.46%，房價所得比9.47倍；台北市房價所得比14.72倍、新北市12.63倍、台中市11.35倍。

這些數字反映一般家庭進入住宅市場需要承擔相當高的所得壓力。

社會住宅可以增加租屋保障，新青安等政策可以協助購屋融資，可負擔住宅則從「住宅價格」本身著手。

桃園規劃透過都市計畫、容積獎勵及住宅回饋等方式取得房源，降低政府單獨購地興建住宅所需的財政負擔，再透過資格與交易制度，把住宅提供給真正具有自住需求的家庭。

這讓住宅政策從「租得起」進一步增加「買得起」的選項。

低於市場價格之外　更重要的是阻止住宅重新被炒高

可負擔住宅要長期成立，價格限制與轉售制度是核心。

政府提供土地、容積或政策資源取得住宅，如果承購人幾年後就能按照一般市場價格自由出售，原本投入的公共資源可能轉化成個人的房價增值利益，住宅也可能很快回到一般商品市場。

因此，限制轉售本身具有政策目的。

桃園目前規劃封閉型交易及管理制度，讓住宅未來仍留在可負擔住宅體系內。第一個家庭以可負擔價格取得，下一個符合資格的家庭仍有機會用受到規範的價格承接。

可負擔住宅真正要建立的，是一批不會隨著市場房價一路被推高的住宅存量。

產權受到限制　規則更需要一次說清楚

國土署關注產權信託、交易限制及承購人權益，這些問題具有制度上的重要性。

支持可負擔住宅，也包含支持建立完整的權利保障。

承購人取得哪些權利、土地與建物如何信託、可以居住多久、能否繼承、轉售價格如何計算、政府是否具有優先承購權、貸款如何承作，以及家庭發生離婚、死亡、失業或遷居時如何處理，都需要在民眾購買以前清楚規範。

規則愈透明，可負擔住宅愈有機會成為長期制度。

公共資源換來的住宅　應該一代接一代留下來

一般購屋政策如果主要透過貸款優惠協助民眾，資金最後仍然流入市場房價。

可負擔住宅採取另一條路徑。

政府利用都市計畫、土地政策與容積工具取得住宅，再透過價格及交易限制，把政策利益留在住宅本身。

一戶可負擔住宅服務完第一個家庭後，未來仍能服務第二個、第三個家庭。公共資源因此具有持續性。

這也是可負擔住宅與單純購屋補貼最大的制度差異之一。

桃園先走第一步　中央可以建立全國制度框架

桃園市府規劃2030年累積提供約1,000戶，後續朝每年增加500戶推進。市府最新資訊也顯示，中壢體育園區、A20捷運站區段徵收及航空城安置住宅剩餘戶等來源，已逐步累積可運用房源。

地方開始實驗後，中央的角色更顯重要。

產權信託、銀行授信、轉售價格、繼承、稅務及消費者保護，都涉及跨部會制度。中央若能建立共同法制架構，地方政府便能依人口、所得及房價條件設計不同方案。

台灣也能逐步形成「社會住宅＋可負擔住宅＋一般市場住宅」的多層次住宅體系。

阿明觀點：

可負擔住宅不需要取代社會住宅，也不需要取代自由交易的商品住宅。

它服務的是另一群人。

這些家庭具有穩定工作與一定收入，也願意負擔合理房貸，希望擁有長期穩定的住所，市場房價卻已超過家庭可以承受的範圍。

讓這些家庭多一條成家的路，本身就是可負擔住宅存在的價值。

制度初期一定會遇到產權、信託、轉售、貸款及公平性的問題，這些問題應透過法制與執行機制逐項處理。

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