父母想留房、子女未必想接！世代需求改變　房地產傳承從「留房」走向「留選擇」

【M傳媒／深度報導】

房子曾是許多家庭最重要的財富，也是上一代留給下一代最直接的資產。

隨著工作地點、家庭型態與居住需求改變，房地產傳承也開始出現新的課題。父母希望留下的房子，未必位在子女工作的城市；數十年的老屋，也可能同時帶來修繕、管理及共有問題。

房產傳承因此逐漸從「留下多少財產」，走向「留下什麼資產最符合下一代需求」。

上一代累積房產　下一代考慮的是使用需求

群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）觀察，許多長輩把房子視為一生累積的重要成果，也希望透過不動產提供下一代居住保障。

這樣的資產觀念，與上一代的生活經驗密切相關。

對部分年輕世代而言，工作城市、婚姻、生育及職涯選擇更加多元，接到一間房子後，第一個考量逐漸轉向「這間房能不能使用」。

父母住在中南部，子女長期在北部工作；父母留下透天厝，子女需要的是都會區小宅；子女已經自行購屋，繼承的房產也可能轉為出租或出售。

同一間房子，在兩個世代眼中可能具有完全不同的功能。

老屋傳承　修繕與管理成本也一起留下

台灣住宅逐漸高齡化，房屋傳到下一代時，屋齡可能已經達到40年、50年以上。

管線、防水、外牆、電梯、結構安全及室內設備，都可能進入需要更新的階段。

下一代取得房產後，可能需要投入一筆整修費用；房屋位於外縣市時，還有出租、管理與維護問題。

因此，評估傳承房產時，除了目前市價，也要一起盤點屋齡、土地價值、修繕成本、出租能力及未來處分性。

多人繼承　共有管理成為另一個問題

一間房子由數名子女共同繼承後，在遺產分割完成前，可能形成公同共有；完成分割後，也可能依協議形成分別共有。

未來出售、出租、修繕或其他處分，就會涉及不同共有人之間的協調及相關法律規定。

有人希望保留祖厝，有人希望出售變現，也有人希望取得自己的持分價值，不同需求累積後，就可能增加家族協調成本。

父母生前提早了解每名子女的需求，再搭配遺囑、贈與、遺產分割及其他工具規劃，可以增加後續財產安排的明確性。

繼承房產的稅務　不同階段分開計算

房產傳承也需要把稅務時間點分清楚。

被繼承人死亡後，繼承人依法辦理遺產稅申報及後續繼承登記；因繼承而移轉的土地，依法免徵土地增值稅。

繼承人日後再出售房地時，才會依房地取得時間、適用新舊制、持有期間及其他條件，判斷土地增值稅與房地合一所得稅等稅負。

因此，傳承規劃不能單看房子的市場價格，未來出售的稅務成本也要一起評估。

留房、留現金各有功能　重點放在家庭需求

部分家庭適合留下房產。

例如房屋所在地具有長期居住需求、出租收益穩定、土地具有長期價值，或家族希望保留祖產，房地產本身就具有傳承意義。

部分家庭則可以評估在適當時間調整資產配置，把高度集中的單一房產轉為現金或其他資產，再依家庭需求安排。

現金具有分配彈性，房地產則具有居住、出租及長期持有功能。不同資產沒有固定答案，適合程度取決於家庭成員、財務狀況與未來生活安排。

山哥：傳承規劃要把下一代需求放進來

山哥認為，上一代累積資產時重視「擁有」，下一代接手資產後，更重視「使用」。

因此，父母規劃房產傳承時，可以提早與子女確認未來居住城市、是否已有住宅、家庭規劃，以及對老家房產的想法。

房產價值愈高、繼承人愈多，越需要提早整理產權、貸款、稅務及家庭分配方式。

必要時再由地政士、律師、會計師等專業人員，依不同法律與稅務問題協助規劃。

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