商業不動產想提前解約？房東索賠40個月全額租金 專家:還有王法嗎? 

【M傳媒房產中心／報導】

「我的店每個月都在虧錢，只想趕快止血，但房東說我必須付完未來三年的全部租金。」一名承租公寓三樓作為營業使用的店主王先生（化名），近日面臨了沉重的租約困境。他與房東簽訂了為期五年的定期租約，並經法院公證，如今因營運不善希望提前解約止損，卻遭房東強硬拒絕，並主張須依約履行至期滿，否則將依公證書聲請強制執行全部剩餘租金。此案例凸顯在商業租賃市場中，未載明提前終止條款的公證租約，可能造成房東房客之間的租賃糾紛。

營運虧損求退場，房東持公證書主張「零妥協」

據了解，王先生於一年多前與房東簽訂租約，承租某公寓三樓作為營業場所，租期五年，並完成公證。因市場環境變化，店面連續多月虧損，王先生為避免損失擴大，於數月前主動向房東提出提前解約，並願以「放棄三個月押金」及「無償留下全新冷氣設備」作為補償。

然而，房東完全拒絕此提議，主張該合約為「定期租約」且經公證，承租人無權提前終止，必須按約履行至五年期滿。房東後續更寄發存證信函，表明將依據租約公證書，向法院聲請強制執行王先生未履行的租賃義務，意即要求其支付剩餘約40個月的全額租金。

法律實務面面觀：公證非萬能，違約賠償有上限

針對此一糾紛，法律實務專家指出，房東的主張雖具嚇阻力，但與法院常見的判決結果有相當落差。

「定期＋公證」不等於完全無法解約：理律法律事務所合夥律師李文中表示，定期租約若無提前終止條款，承租人單方面解約確實構成違約，須負賠償責任。但「公證」僅是強化契約證據力與執行返還房屋等部分事項的效率，並未剝奪承租人「以承擔違約責任為代價來解約」的權利。換言之，承租人仍可選擇違約，只是後果須自行承擔。

賠償金額非無限上綱：房東要求賠償全部剩餘租金，此主張在訴訟中極難獲得法院全額支持。台北地方法院資深民事庭法官陳法官指出，民法損害賠償以「填補實際損害」為原則。法院會審酌房東重新招租所需的合理空置期、市場租金行情等因素，判決一個合理的違約金數額，通常為數個月的租金，而非剩餘租期的總額。

公證書難以強制執行「未來租金」：針對房東威脅以公證書強制執行，前法院公證人林專員解釋，經公證的租約通常載明「應交還房屋」、「應給付租金」等強制執行條款。然而，「返還房屋」及「積欠的已到期租金」 屬於「現在已確定」的給付義務，可以強制執行；但「未來數十年的租金」 屬於不確定的未來債權，不符合強制執行要件，房東仍需透過提起訴訟取得確定判決後，才能執行。

房東有義務減損損失：資深律師強調，法律上有「損益相抵」與「減輕損害義務」原則。在王先生騰空點交房屋後，房東負有積極尋找新房客以減少損失的義務。若房東故意讓房屋閒置，就空置期間擴大的損失，不得向原承租人求償。

調解實務：多數以「合理違約金」達成和解

根據租賃專家實務經驗表示，類似糾紛在進入正式訴訟前，多數會在調解階段解決。調解委員通常會引導雙方認知到，訴訟曠日費時，且法院判賠金額通常遠低於房東起初的要求。

「我們常看到的最終和解方案，是承租人賠償相當於3到6個月租金的違約金，再加上押金沒收，」張委員說：「房東雖有契約優勢，但也需考慮到強硬訴訟後，可能需耗費一、兩年時間，且判決結果未必更優。儘早收回房屋、重新出租，才是真正止損。」

專家給承租方的行動建議

停止恐慌，釐清法律底線：理解房東的強勢主張與司法實務有落差，避免因恐懼而接受不合理條件。
提出有依據的和解方案：建議參考租賃定型化租賃契約規範，提前一個約告知房東，並願意以押金作為賠償標的，以書面（如存證信函）正式提出。
善用免費調解資源：若房東拒絕合理方案，應主動向房屋所在地的「鄉鎮市區公所調解委員會」申請調解，透過公正第三方協商。
做好訴訟準備：若調解破裂，應委請律師，在訴訟中主張「違約金過高應予酌減」（民法第252條），並要求法院審酌房東是否已盡力尋找新房客以減輕損失。

王先生的案例，為所有營業承租戶敲響警鐘。在簽訂長期租約前，務必爭取加入對自身相對公平的提前終止條款與違約金上限，並充分理解「公證」所帶來的法律效果，以免在經營遇困時，陷入進退兩難的財務危機。

報導後記：本報導旨在呈現常見租約糾紛之法律實務面貌，個案結果仍取決於具體證據與法官裁量。簽署任何長期契約前，諮詢專業人士並審慎評估條款，是保障自身權益的不二法門。