包租代管5.0「3費補助」怎麼申請？修繕、保險、公證一次看懂

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管小編

加入社會住宅包租代管，除了租金所得稅、房屋稅及地價稅等優惠，政府也提供修繕費、居家安全相關保險費及公證費補助，協助房東降低出租與維護成本。

不過，「3費補助」不是每一種方案都領一樣多，也不是加入後就固定發放。補助金額會依包租或代管、房客是否具弱勢身分，以及房東實際支出的費用認定。

「中央社會住宅包租代管第五期計畫」已自2025年10月1日啟動，以下整理第五期常見補助標準。實際申請仍應以個案所屬計畫、地方主管機關及承辦業者審查結果為準。

一、3費補助一次看

補助項目	包租方案	代管方案
修繕補助｜一般戶	每年每屋最高1萬元	每年每屋最高8,000元
修繕補助｜弱勢戶	每年每屋最高1萬5,000元	每年每屋最高1萬元
居家安全相關保險	每年每屋最高3,500元	原則上沒有額外獨立補助，但符合規定的保險費可在修繕補助額度內申請
公證補助	雙北最高4,500元；其他縣市最高3,000元	雙北最高4,500元；其他縣市最高3,000元

第五期修繕補助依包租、代管及房客身分分級，官方宣傳資料所列範圍為包租每年1萬元至1萬5,000元、代管每年8,000元至1萬元。

所有金額都是「最高上限」，採實際支出核銷。房東花費低於上限，就依實際核准金額補助，不是直接領取滿額。

二、修繕補助怎麼算？

修繕補助主要用於維持房屋正常、安全居住所需要的修繕，例如漏水、防水、牆面、水電管線、衛浴設備，以及租賃契約或設備點交清冊內所列設備的必要修復。

但不是購買任何家具、家電或重新裝潢都能補助。是否屬於必要修繕，仍要由承辦業者及主管機關依房屋現況、契約設備清冊及申請資料認定。

第五期每年最高補助如下：

類別	每年最高	3年理論累計上限
包租一般戶	1萬元	3萬元
包租弱勢戶	1萬5,000元	4萬5,000元
代管一般戶	8,000元	2萬4,000元
代管弱勢戶	1萬元	3萬元

因此，「修繕補助3年一律最高3萬元」並不正確。包租弱勢戶3年理論累計最高可達4萬5,000元；代管一般戶則為2萬4,000元。

這裡的「3年理論上限」是依每年最高補助額度換算，實際仍須每年有合格修繕支出、提出憑證並通過審查，不會一次把3年的金額全部撥給房東。

三、修繕補助要準備什麼？

房東準備修繕前，應先聯絡承辦包租代管業者確認項目是否符合補助規定，避免工程做完才發現無法核銷。

常見應備資料包括修繕申請書、房屋所有權人同意書、租賃或轉租契約、修繕前後照片，以及廠商開立的發票或合法收據。主管機關也可能依案件要求補充施工內容、估價單或修繕過程照片。官方平台已提供第五期相關申請書、所有權人同意書及應備文件。

申請流程通常是房東配合提供資料，由承辦包租代管業者彙整後，向主管機關辦理核銷。各地方政府或承辦計畫的文件格式、送件期限可能略有差異，因此不要只憑網路文章自行施工。

四、保險補助只有包租方案嗎？

包租方案有獨立的居家安全相關保險費補助，每年每屋最高3,500元。保障內容包括住宅火災保險、住宅地震基本保險，以及特殊事故房屋跌價補償保險等項目。

房東與包租業者簽訂包租契約後，應由業者協助確認投保內容。保險契約生效日原則上應在包租契約起租日起30日內；逾期投保，補助可能依保險期間實際涵蓋包租契約年度的日數比例計算。包租案並須在業者與房客簽訂轉租契約後，才能提出保險費補助申請。

代管方案原則上沒有另外增加一筆每年3,500元的獨立保險費補助。不過，現行官方文件已將代管案符合規定的居家安全保險費，納入住宅出租修繕補助可申請的項目，得比照包租案的險種與金額上限辦理。

簡單說，代管房東可以在自己的年度修繕補助額度內申請符合規定的保險費，但不是在修繕補助之外，再多領一筆3,500元。

實際保費會受到保險公司、房屋條件、保障範圍與保額影響，不能一概宣稱補助後一定「完全免費」。

五、公證補助誰可以申請？

公證費補助標準為：

房屋所在地	每件每次最高補助
台北市、新北市	4,500元
其他直轄市、縣市	3,000元

公證費同樣採實際支出核銷，公證費低於補助上限時，就依實際核准金額補助，不是固定發給3,000元或4,500元。

不過，包租與代管適用的契約不同。

包租案中，房東與包租業者簽訂的「包租契約」，雙方可以自行協議要不要辦理公證，但這份包租契約不是公證費補助的主要對象。業者與房客簽訂的「轉租契約」依法應辦理公證，並可依規定申請公證費補助。

代管案則由房東直接與房客簽訂租賃契約，雙方可以協議是否辦理公證；辦理公證者可依規定申請補助。

六、公證後，房客不搬就能直接強制執行嗎？

不一定只要「有公證」就可以。

租約除了辦理公證，公證書還必須明確載明哪些事項可以「逕受強制執行」。例如承租人欠繳租金、違約金、租期屆滿不返還房屋，或出租人應返還押金等事項。

只有公證書已載明可以逕受強制執行的範圍，當事人才可依法持公證書聲請強制執行，不必先另外取得民事確定判決。若只有辦理公證，卻沒有約定逕受強制執行，仍不能直接聲請執行。

因此，辦理公證時不要只確認「有沒有公證」，還要確認公證書的強制執行條款到底寫了哪些內容。

七、所得稅申報代號別選錯

參與社會住宅包租代管的房東，在申報個人綜合所得稅時，常見申報代號如下：

出租身分	申報代號
社會住宅包租方案	51R
社會住宅代管方案	74S
經政府認定的公益出租人	74G

內政部國土管理署說明，參與社會住宅包租代管的房東，每屋每月租金收入可享最高1萬5,000元免稅額，超過部分若未提出實際費用證明，還可按規定扣除60%必要費用。包租方案使用51R、代管方案使用74S；公益出租人則使用74G。

公益出租人與社會住宅包租代管是不同身分，不能因為房東自行出租，就直接使用74G。房屋須出租給領有租金補貼的房客，並經政府認定具公益出租人資格，才適用相關代號及優惠。

報稅制度仍可能隨申報年度及個案身分調整，房東報稅前應核對扣免繳憑單、承辦業者提供的資料及當年度報稅系統。

八、3費補助的正確申請流程

房東加入計畫後，應先向承辦包租代管業者確認自己的方案是包租或代管，以及房客是否符合計畫所定弱勢身分。

需要修繕時，不要自行施工完才詢問補助，應先確認修繕項目及憑證格式；需要投保時，應確認保險商品、投保日期與保障內容；需要公證時，則應確認是哪一份契約辦理公證，以及公證書是否載明逕受強制執行條款。

補助原則上由承辦業者協助蒐集、整理及送件，但房東仍須配合簽署文件、提供契約、照片、發票、收據、保單及帳戶資料。補助是否核准及核准金額，最後仍由主管機關依規定審查。

小編總結

包租代管5.0的「3費補助」，最容易搞錯的有三件事。

第一，修繕補助不是所有房東每年都領1萬元，也不是3年一律最高3萬元，必須依包租、代管及房客身分計算。

第二，包租方案的公證補助主要適用業者與房客的轉租契約，不是房東與包租業者的包租契約。

第三，代管方案不是完全不能申請保險費，而是符合規定的保險費通常納入修繕補助額度內，不會另外再多一筆3,500元。

房東想順利取得補助，最重要的不是事後補單據，而是在修繕、投保或公證前，先向承辦業者確認資格、項目及文件。所有補助都採核實審查，並非加入計畫後自動發放。

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本文依中央社會住宅包租代管第五期共通規定整理，地方政府、自辦或不同期別案件的額度及作業方式可能不同，申請前請以所屬計畫承辦單位的最新公告為準。