成屋買賣新規4月上路！專家：買房重點不是海砂屋，而是屋況透明與瑕疵揭露 

【M傳媒房產中心／報導】

買中古屋，民眾最關心的，往往不是契約名稱或法規名詞，而是房子本身有沒有問題。行政院日前宣布，成屋買賣「定型化契約」將於2026年4月1日上路修正，更新重點包括海砂屋檢測標準、加壓馬達及太陽光電設備的歸屬與維護責任。雖然新聞多聚焦於這些規範，但房產專家指出，對一般購屋者而言，真正有感的核心在於契約中的「房屋瑕疵調查」與「誠實告知義務」，涵蓋違建、凶宅、漏水、鄰地侵占、既成巷道通行，以及驗屋與交屋等實務處置。

內政部地政司說明，此次修正對鋼筋混凝土檢測做出重大變革，成屋海砂屋檢測將改以「硬固混凝土」為標準，以取代過去引用新拌混凝土規範，解決實務操作上的困難，確保檢測結果能真實反映建物結構安全。同時，針對非自來水供水區域的高地社區，若設有加壓設備，賣方須在建物現況確認書中明確標示設備位置、產權及管理維護責任，避免購屋後發生維修糾紛。太陽光電設備亦納入揭露範圍，賣方需標明設置合法性、位置及產權，讓買方在評估後續維護成本時有明確依據。

行政院消保處提醒，業者若契約不符合規定，將面臨3萬至30萬元罰鍰，若屆期仍不改正，可處5萬至50萬元罰鍰並按次處罰。換言之，新制不僅對海砂屋檢測提出規範，更重要的是促使業者落實資訊透明與誠實告知，保障消費者權益。

房產專家指出，中古屋買賣的痛點多出現在日常生活層面：漏水、違建、凶宅、鄰地侵占，一旦隱瞞，後續爭議龐大。專家建議，消費者在簽約前務必逐條核對「建物現況確認書」，確認屋況無誤，必要時可委託驗屋公司檢查，並保留完整書面紀錄，以確保交易安全。

此外，專家特別強調，即便是屋主自售，也應提供「出售房地產現況說明書」，不可因非透過仲介而忽略揭露義務。如此一來，私人交易的買方仍能掌握完整房屋資訊，有效避免瑕疵隱瞞引發的糾紛。

專家提醒，雖然新契約上路，對消費者的直接感受可能有限，但「誠實告知與房屋瑕疵揭露」才是保障買方安心與交易順利的關鍵。法律修正只是手段，真正保護買方的核心，是讓每一筆中古屋交易都能做到「房屋現況透明、權責清楚」。民眾若能掌握這一點，即便是老屋，也能大幅降低購屋風險。