轉貸利率少0.3%划算？專家：回本時間才是關鍵

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

房貸繳了幾年，看到別家銀行利率比較低，不少屋主就會考慮轉貸。尤其貸款還有800萬、1,000萬元以上，只要利率少個0.3%、0.5%，看起來就能省下一筆錢。

但轉貸要先結清原銀行貸款，再到新銀行重新辦理授信與抵押權設定，過程中會產生相關費用。

富哥提醒，房貸轉貸要比較的是實際省下多少利息，以及付出的成本多久能回收，不能只看銀行開出的利率。

利率少0.4%　800萬一年約省3.2萬利息

假設目前房貸剩餘本金800萬元，原利率2.9%，新銀行提供2.5%，利差為0.4個百分點。

以目前本金簡單估算，一年利息差額約3.2萬元。

但一般房貸會逐月償還本金，實際節省的利息會隨餘額下降，不能直接將3.2萬元乘上剩餘貸款年限。

貸款餘額越高、剩餘年限越長，轉貸降低利率的效果通常越明顯。

房貸提前清償可能付違約金

依金管會個人購屋貸款定型化契約規定，銀行若提供限制提前清償的優惠貸款方案，限制期間最長不得超過3年，違約金也應依清償時間及貸款餘額等因素遞減計算。

不同銀行對提前償還部分本金、全部清償或結清帳戶的約定可能不同。

富哥建議，轉貸前先確認原房貸的綁約期限及違約金。

如果只剩幾個月就解除綁約，可以比較立即轉貸與等到綁約結束後再轉的成本差異。

設定費按千分之一計算

房貸轉貸必須處理原銀行抵押權塗銷，以及新銀行的抵押權設定。

依法，抵押權設定登記費按設定權利價值千分之一計收。

例如新銀行設定的擔保權利價值為960萬元，登記費就是9,600元。

此外，還可能產生銀行開辦費、徵信或鑑價費、地政士服務費及書狀費等支出。

各銀行與個案收費不同，應以實際報價計算。

先算省下的錢能否抵掉費用

富哥建議，先用簡單公式初步評估：

轉貸總成本 ÷ 每年預估節省利息＝粗估回本年數。

例如轉貸相關費用合計6萬元，以目前本金估算每年可省3.2萬元利息，粗估約1.9年回本。

但這只是快速評估。正式比較時，還應請銀行提供新舊貸款攤還表，以相同剩餘期間計算每月本金、利息與期末貸款餘額。

尤其新銀行如果重新提供30年房貸，每月還款可能降低，但本金償還速度也會放慢，未來總利息未必比較少。

轉貸又增貸　現金增加，負債也會增加

部分屋主轉貸是為了裝潢、整修或其他資金需求。

如果房屋重新鑑價後具有貸款空間，加上屋主收入與信用條件符合規定，新銀行可能提供增貸。

但增加的貸款本金，仍須計入未來還款負擔。

實際核貸成數與金額，也會受到銀行授信政策、央行信用管制、借款人負債及資金用途影響。

富哥提醒，轉貸降息與增貸取得資金應分開比較，才能掌握真正的財務效果。

收入與信用條件改變　新銀行可能重新核貸

房貸轉貸相當於重新申請貸款，銀行會重新檢視屋主收入、信用、負債及擔保品價值。

如果近年收入下降、增加信貸，或房屋鑑價下修，新銀行提供的貸款條件可能與預期不同。

因此，應先向新銀行確認初步核貸條件，再安排舊貸清償與後續設定作業。

富哥觀察：轉貸先談原銀行　再比較新銀行

準備轉貸的屋主，可以先向原銀行爭取調降房貸利率。若原銀行願意調整，就可能省下重新設定抵押權等費用。

如果原銀行無法提供合適條件，再比較其他銀行的利率、貸款年限與全部轉貸成本。

利率差距、剩餘本金、綁約期限、轉貸費用及預計持有時間，都是判斷轉貸效益的重要條件。

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