月租兩萬，想實拿兩萬？先搞清楚你的房客是「公司」還是「個人」

【M傳媒房產中心】

上次跟大家聊到，月租兩萬元在不同的稅費規則下，結果天差地別。很多房東朋友看完後，接著問了一個更實際的問題：「阿明，我管不了那麼多，就只想每個月『實實在在』拿到兩萬塊現金進戶頭。這有可能嗎？到底該怎麼做？」

今天，我們就拋開複雜的理論，直接來解決這個最實際的問題。我給大家一個最核心的建議：如果你追求的是合約寫多少、實拿就是多少的簡單與安心，那麼，把房子租給「個人」房客，並讓他申請租金補貼，是你最好走的一條路。

為什麼租給「個人」最容易「實拿兩萬」？
關鍵在於流程乾淨，沒有預扣。

當你的房客是個人或家庭，他付你租金，就是單純的轉帳或給現金。合約上寫月租兩萬元，你帳戶收到的就是整整兩萬元，一毛不少。

要達到這個狀態，還有一個重要的步驟，就是鼓勵你的房客去申請政府的「租金補貼」。只要他申請通過，你這間房子在法律上就會被認定為「公益出租住宅」，而你，也就自動成為「公益出租人」。

成為公益出租人，最大的好處是節稅。你每個月有一萬五千元的租金收入可以免稅，加上可以扣除高額的必要費用，讓你這筆兩萬元的租金收入，在年度報稅時，幾乎不用繳納額外的綜合所得稅。

簡單講，租給個人 + 成為公益出租人 = 現金流單純 + 稅負極輕。你不用去計算任何複雜的預扣，合約上的數字，就是你實拿的數字。

如果租給「公司」，想實拿兩萬，合約要怎麼寫？
現實中，很多房東會遇到公司行號想來承租。公司租屋通常穩定、租期長，聽起來很誘人。但這裡的遊戲規則完全不同，而且相當複雜。

法律規定，公司支付租金給房東時，有義務擔任「扣繳義務人」。只要單次給付的租金達到兩萬元，公司就必須先從中扣下兩筆錢，繳給國庫後，才能把剩下的錢付給你。

這兩筆錢是：

10%的「租金扣繳稅款」：這是預先扣繳的所得稅。

2.11%的「二代健保補充保險費」。

也就是說，如果合約上寫月租金「兩萬元」，公司會先計算：
扣繳稅款：20,000元 × 10% = 2,000元
補充保費：20,000元 × 2.11% = 422元
公司總共會扣下 2,422元，然後只匯 17,578元 給你。

那麼，如果想從公司房客那裡，實拿兩萬元整，該怎麼辦？

唯一的辦法，就是在簽約時，就把這些會被扣掉的成本，「加回去」算進總租金裡。這在業界通常稱為談「稅後淨額」或「含稅租金」。

計算公式是：你想實拿的淨額 ÷ (1 - 10% - 2.11%) = 你需要在合約上寫明的總租金

套入你想實拿的 20,000元：
20,000 ÷ (1 - 0.10 - 0.0211) = 20,000 ÷ 0.8789 ≈ 22,750元

結論就是：如果你想從公司那裡，每月穩定實收兩萬元現金，那麼你必須在租約上，將月租金寫成大約「兩萬兩千七百五十元」。公司會從這個金額裡，依法扣繳約2,275元的稅和480元的保費，剩下的兩萬元，正好是你的。

阿明的中肯總結
最後幫大家畫一下重點：

求簡單、怕麻煩，選「個人房客」：這條路最直通「實拿兩萬」的目標。金流乾淨，節稅明顯，管理上也相對單純。務必記得確認房客的租金補貼申請成功。

遇公司、想承租，必須「精算總價」：不要被合約上較高的租金數字迷惑。立刻用上面的公式算清楚，你最後能真正進口袋的「淨額」是多少。簽約時，白紙黑字寫明租金是「稅前含稅總價」，避免日後爭議。

合法申報是唯一心法：無論租給誰，在現在政府資料勾稽越來越嚴密的時代，誠實申報租金收入，利用好「公益出租人」等合法節稅工具，才是長久安心之道。與其辛苦地躲藏，不如聰明地利用規則。

記住，房客身份的不同，直接決定了你管理這筆租金收入的複雜度。看懂了背後的規則，你才能做出最適合自己的選擇，當個既聰明又從容的房東。