租約沒公證會怎樣？遇到租屋蟑螂該如何自保？房東必看的法律實戰指南

最近一位房東焦急地詢問：「我的租約沒有公證，房客繳了『押二付一』後就開始擺爛不搬，現在租約到期了，他卻賴著不走。聽說沒公證的租約趕人很麻煩，難道我只能任由他白住嗎？」

 

這個問題道出了許多房東的痛點—租約沒公證，遇到惡房客時真的束手無策嗎？

事實上，即使租約未經公證，房東仍有法律武器可以反制，只是處理程序較為繁瑣。我們採訪了專業律師與資深租賃管理業者，整理出關鍵對策。

 

租約沒公證仍有效，但「趕人」效率差很多

在法律上，租賃契約只要雙方合意（無論口頭或書面）就成立，公證並非必要條件。然而，「有公證」與「沒公證」的租約，在遇到房客不搬時，處理效率天差地遠：

 

有公證的租約：房東可持公證書直接向法院聲請「強制執行」，最快7天就能要求房客搬離，無需漫長訴訟。

 

沒公證的租約：房東必須先打民事訴訟（通常耗時3~6個月），勝訴後才能強制執行，期間房客可能繼續白住。

 

租屋蟑螂的常見手法與房東的反制之道

實務上，惡意房客常利用「沒公證租約」的漏洞耍賴，例如：

 

假裝要搬卻一直拖延：口頭答應搬遷日，到期卻失聯。

破解法：所有溝通都要留存紀錄（LINE、簡訊），並補寄存證信函設定最後期限。

 

主張「租約未終止」拒絕搬離：即使租約到期，仍聲稱有續住權。

破解法：租約明訂「到期自動終止，續租需另簽新約」，並提前1個月書面通知不續租。

 

惡意欠租卻反控房東違法：例如誣指房東擅自進入或斷水電。

破解法：絕對不要自行斷水電或換鎖，應透過法律程序處理，避免被告「強制罪」。

 

律師建議：沒公證租約的3大自保步驟

若不幸遇到租屋蟑螂，且租約未公證，可依下列程序反制：

寄發存證信函終止租約

明確列出欠租事實或租約到期日，要求限期搬離。

範例關鍵句：「台端已積欠租金達X個月，依民法第440條終止租約，請於X年X月X日前遷出。」

向法院聲請「支付命令」或提起訴訟

若房客欠租：可聲請支付命令（費用500元），若房客20日內未異議，即可強制執行。

若房客不搬：需提起「返還房屋」訴訟，勝訴後才能聲請強制執行。

 

合法斷水電（需謹慎）

必須先終止租約並給合理搬遷期。

向台電/自來水公司申請「暫停服務」，切勿自行拆表。

 

預防勝於治療：簽約時必做的4項保護

租約公證：多花3,000元公證費，換來快速趕人的權利。

 

收取押金+簽本票：若房客欠租，可憑本票直接聲請強制執行。

驗證身分與職業：要求房客提供身分證、在職證明，並拍照留存。

加入「加速條款」：例如「欠租1個月即可終止租約」。

 

真實案例：沒公證的代價

一位台北房東將房子租給自稱「上班族」的房客，未公證租約。結果該房客實為專業租屋蟑螂，欠租後消失，卻留大量雜物佔用房屋。房東耗時5個月訴訟才取回房屋，期間損失租金加訴訟費逾10萬元。事後他懊悔：「早知道就花小錢公證！」

 

結語：房東的權益要靠自己把關

「沒公證的租約就像沒上鎖的門——合法，但不安全。」與其事後耗費數倍成本補救，不如簽約時多花一點心思做好風險管理。

記住：「公證費是小事，租屋蟑螂造成的損失才是大事！」

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