危老重建熱潮席捲新竹！躍居北台灣第三大熱區，建商搶攻老屋改建商機

近年來，危老重建已成為都市更新的新顯學，除了寸土寸金的雙北市外，新竹縣市也急起直追，成為北台灣危老重建的第三大熱區。根據內政部統計，2023年新竹縣市危老重建核准件數達235件，首度超越桃園市，僅次於台北市（982件）與新北市（596件）。這股熱潮不僅反映新竹房市的強勁需求，更凸顯建商對老屋改建商機的高度期待。

 

一、新竹危老重建現況：核准件數創新高，推案量突破200億

 

1. 核准件數躍居北台灣第三

根據內政部營建署統計，2023年新竹縣市危老重建核准235件，較2022年成長約15%，成為北台灣第三大熱區。其中，新竹市東區、北區因精華地段素地稀缺，成為建商獵地的首要目標。

 

2. 推案量創歷史新高

市場調查顯示，2023年新竹縣市都更與危老推案共21筆，總推案量達277.1億元，創下歷史新高，年增率更高達5倍。即便2024年推案節奏略緩，預估全年推案量仍將維持200億元以上的高水位。

 

二、建商搶進關鍵：老屋改建價差誘人，產權整合相對容易

 

1. 老屋行情 vs. 重建價差

新竹市東區、北區老屋行情約每坪30-35萬元，但重建後新案開價普遍站上6字頭，價差近1倍。例如，位於新竹市東區的「昌益文清」，成交價達62-68萬元，吸引建商積極投入整合。

 

2. 產權單純，整合難度低

新竹市區不乏產權單純的透天建築，相較於大規模都更案，危老重建的協商門檻較低，加上政府提供容積獎勵與稅賦減免，進一步推升建商參與意願。

 

三、竹北危老案崛起：舊市區改建價值浮現

 

1. 舊市區成新戰場

儘管竹北可開發腹地不小，但舊市區（如中正西路、博愛街）因生活機能成熟，逐漸成為危老重建的新熱點。例如，2023年底進場的「幸福棧」，開價70-75萬元，創下區域新高，顯示建商對改建價值的信心。

 

2. 交通樞紐加持

竹北火車站與高鐵站周邊的老舊建築，因交通便利性與土地增值潛力，成為建商鎖定的重點區域。未來隨著更多危老案啟動，竹北舊市區可望迎來新風貌。

 

四、風險與挑戰：整合難度高，市場接受度待考驗

 

1. 產權整合隱憂

危老重建雖提供快速通關誘因，但部分案件因地主反悔或分配比例談不攏，導致計畫延宕。例如，新竹市「金城一路案」因地主反悔，延宕近2年才重啟。

 

2. 高單價市場接受度

竹北舊市區危老案開價7字頭，雖反映建商信心，但相較於新興重劃區（如縣治三期），舊市區的生活機能與環境品質仍有落差，高單價能否獲市場接受，需進一步觀察。

 

3. 建築規劃爭議

部分危老案因建築規劃瑕疵（如停車位不足、公共空間狹小），引發住戶不滿，甚至衍生法律糾紛，影響後續銷售與口碑。

 

五、未來展望：政策支持與市場需求雙重驅動

 

1. 政策利多持續

政府持續推動危老條例，提供容積獎勵、稅賦減免與快速審查等誘因，預計將吸引更多建商與地主參與。

 

2. 市場需求強勁

新竹科學園區就業人口穩定成長，加上竹科新貴購屋需求旺盛，為危老重建案提供穩健的市場支撐。

 

3. 區域發展升級

隨著更多危老案啟動，新竹市區與竹北舊市區的城市景觀與生活機能可望逐步升級，進一步帶動區域房市發展。

 

【M傳媒】危老重建成新竹房市新引擎，但需謹慎評估風險

危老重建為新竹房市注入新動能，不僅解決老舊建築的安全問題，更創造可觀的經濟效益。然而，建商與地主在投入前，需審慎評估產權整合、建築規劃與市場接受度等風險，並尋求專業法律與建築團隊協助，才能在這波熱潮中穩健獲利。