一樓開店、樓上自住，地價稅怎麼算？情情教你按比例省稅，別讓權益睡著了

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

很多客戶問：「情情，我透天厝一樓開店做生意，二、三樓自己住，地價稅可以只算自住那一部分嗎？還是我只能認命全部繳一般稅率？」

答案是可以的，只要自住和營業範圍能明確分開，地價稅可以按比例計算，自住部分繼續適用優惠稅率。

今天帶大家一次搞懂「部分營業、部分自住」的地價稅怎麼算、怎麼申請。

一、先搞懂地價稅的兩種稅率

地價稅的稅率差很大：

• 自用住宅用地稅率：2‰（千分之二）

• 一般用地稅率：10‰～55‰（千分之十起跳，累進課徵）

兩者相差至少5倍以上。所以能爭取多少面積適用自用稅率，直接影響你的荷包。

二、部分營業、部分自住，能不能按比例算？

可以，但有兩個前提：

前提一：自住和營業的使用範圍必須「能明確劃分」

透天厝一樓開店、二三樓自住，這就很明確，OK。同一層樓前半段做生意、後半段自己住，只要能清楚畫出界線，也OK。

前提二：自住部分要符合地價稅自用住宅的條件

• 土地所有權人本人、配偶或直系親屬在該地辦妥戶籍登記

• 土地沒有出租、沒有供營業使用（指的是自住的那部分）

• 適用自用住宅優惠以一處為限（本人、配偶及未成年子女）

簡單說：營業的部分繳一般稅率，自住的部分只要符合條件，繼續適用優惠稅率。

三、實際怎麼算？情情舉個例子

案例：小花（化名）

• 土地總面積：459平方公尺（都市土地）

• 房屋：三層樓透天，每層93平方公尺

• 一樓：營業使用（93平方公尺）

• 二、三樓：自住（合計186平方公尺）

計算步驟：

第一步：算自住比率
自住面積186 ÷ 房屋總面積279 = 三分之二

第二步：算可適用優惠的土地面積
459平方公尺 × 三分之二 = 306平方公尺

第三步：檢查面積上限
都市土地自用優惠上限是300平方公尺

306平方公尺超過300平方公尺，所以只能300平方公尺適用自用稅率，其餘159平方公尺按一般稅率課徵。

結果： 300平方公尺繳2‰，159平方公尺繳一般稅率（10‰～55‰）

四、不同房屋型態的計算方式

透天樓房： 按「各層樓」實際使用情形占基地面積比例計算。

單一樓層（平房或公寓其中一戶）： 若能明確劃分自住與營業範圍，按「面積比例」計算。

五、申請方式與期限

什麼時候申請？

地價稅優惠稅率須在每年9月22日前向土地所在地的稅捐稽徵機關提出申請。

9月22日當天申請，當年度就能適用優惠稅率；超過9月22日才申請，只能從明年開始適用。

怎麼申請？

• 直接到土地所在地的地方稅務局（或稅捐稽徵處） 辦理

• 申請時同時申請地價稅和房屋稅的自用稅率變更

• 稅務人員會到現場勘查，確認自住和營業的實際使用範圍

六、情情總結

一句話記住：一樓開店、樓上自住，地價稅可以按比例算，不是整筆都要繳一般稅率。

三個重點：

第一，自住和營業要能「明確劃分」。透天厝不同樓層最好辦，同一層樓也要能畫出清楚界線。

第二，自住部分要符合地價稅自用條件。戶籍要遷入、不能出租或營業，而且全國以「一處」為限。

第三，9月22日前要申請。超過期限，今年就來不及了。

如果你家的房子也是一樓做生意、樓上自己住，趕快在9月22日前去稅務局申請按比例計算，別讓該省的稅金白白飛走。