預售屋買家注意！打房衝擊 交屋貸款恐縮水 專家教戰自救指南

2024年上半年購入預售屋的民眾，正迎來一場始料未及的財務考驗。隨著央行升息與政府打房政策雙重夾擊，許多預售屋買家驚覺，當初銷售人員承諾的7-8成房貸恐將跳票。面對每月持續進帳的工程款通知單，這些「房貸孤兒」該如何突圍？

 

政策急轉彎 預售屋主陷財務風暴

「簽約時說絕對能貸8成，現在銀行卻改口只給6成5...」一位不願具名的台中預售屋買家道出當前困境。今年初政府祭出第五波信用管制，將高房價地區第二戶貸款成數下修至7成，更嚴格審查收入負債比，導致許多預售案交屋時面臨資金缺口。

 

金融業者私下透露，近期預售屋貸款核貸率確實明顯下滑，尤其總價2000萬以上的物件，銀行估價趨於保守，經常出現「成交價」與「銀行鑑價」落差達15%的狀況。這意味著買家可能得自籌數百萬差額，否則恐違約遭沒收已繳款項。

 

三招化險為夷 資深代書的實戰建議

從事不動產交易20年的陳代書指出，與其坐等交屋日到來，買家應立即啟動「財務健檢」。首先，帶著合約找原貸款銀行進行壓力測試，要求銀行以最嚴格標準試算可貸額度，才能掌握真實資金缺口。

 

其次，若發現貸款成數不足，可嘗試「雙管齊下」策略：一方面與建商協商延長付款期限，許多開發商為避免違約糾紛，願意提供半年至一年的緩衝期；另一方面則可考慮引入保證人，或將配偶、父母增列為共同借款人，提高核貸機會。

 

危機變轉機 聰明買家的資產保衛戰

房市專家建議，此時更該冷靜評估自身財務體質。有位科技業買方原本憂心貸款不足，後來透過提前清償車貸、整合信用卡債務，成功將負債比降至35%，最終取得理想貸款條件。值得注意的是，部分建商已開始提供「貸款成數保證」方案，若銀行核貸未達約定比例，可無條件解約退還頭期款。這種具有風險控管機制的建案，正成為市場新寵。

 

黑暗後的黎明？業界曝關鍵時間點

多位房仲業主管分析，這波政策調控預計將持續至2025年上半年，建議買家可密切觀察兩大指標：一是央行何時釋出降息訊號，二是各銀行不動產授信政策是否鬆綁。現階段最重要的，是保持資金流動性，避免將所有現金壓在單一資產上。

 

對於真的無力負擔的買家，律師提醒務必詳閱合約中的「但書條款」，部分建案允許在貸款未達一定成數時中止契約。與其硬撐導致違約，不如及早止損，等待下一波進場時機。這場突如其來的房貸風暴，正考驗著每位預售屋買家的財務韌性。專家強調，只要掌握正確資訊、提前佈局，多數人都能找到適合自己的上岸方案。