台北驚現『牙籤屋』亂象！33坪危老案竟能蓋大樓 專家怒批：都市癌細胞擴散

台北市危老重建政策出現令人憂心的發展趨勢。根據北市建管處最新統計，今年截至7月底核准的39個危老案中，高達13個基地面積不到100坪，占比達33.33%，更有3案基地面積甚至小於50坪，其中最小的一案位於中山北路二段，基地僅33.27坪，相當於7.32個路邊停車格的大小。這些被業界稱為「鳥籠重建案」的微型基地開發，正在台北市各行政區遍地開花，引發對都市發展品質與居住安全的隱憂。

 

政策美意下的開發隱患

危老重建政策原意是為了解決「都更條例」對最小劃定單元面積限制所衍生的協商成本問題，但取消最小基地規模門檻後，卻意外催生大量紙片屋、牙籤屋案例。這些微型基地在實際開發上面臨諸多挑戰：必須符合現行建築技術規則的施工與設備規範，導致施工成本居高不下；狹小空間難以合理配置設備，公設比被迫提高；停車空間規劃困難，影響市場接受度。從都市發展角度來看，這類開發案難以創造優質的居住環境，也無法有效提升土地開發效益。

 

業界觀察，鳥籠重建案的興起與市場參與者的心態密切相關。

一方面，為搶食危老重建商機，台北市出現許多新成立的小型建商，這些開發商為求財務穩健與快速獲利，傾向選擇整合難度低的微型基地進行開發。另一方面，部分地主因急於入住或擔心夜長夢多，也願意接受小基地重建方案，放棄等待更大規模的整合機會。這種「速食式」的開發模式，雖然解決了 immediate 的居住需求，卻可能埋下長遠的都市發展隱患。

 

營建成本高漲加劇開發困境

當前營建成本持續高漲的環境，更讓微型基地重建案雪上加霜。狹小基地在規劃設計上本就有諸多限制，加上近年營造成本大幅上升，使得這類案件的開發風險與難度倍增。業內人士指出，小基地改建往往難以規劃出符合市場期待的產品品質，車位不足、公設比過高等問題尤其明顯，這將直接影響未來的銷售表現與投資報酬率。

 

台北市危老重建的「鳥籠化」現象，反映出現行政策在推動都市更新時面臨的兩難：

如何在加速老屋重建與確保開發品質間取得平衡？隨著這類微型基地案持續增加，主管機關或許需要思考適度調整政策方向，例如引入「微型基地合併開發」的獎勵機制，或針對不同規模基地訂定差異化的容積獎勵標準，才能在促進老屋更新的同時，兼顧都市環境的長遠發展品質。畢竟，都市更新不應只是建築物的汰舊換新，更是提升整體居住環境的重要契機。圖／google map