潮水退了！台積電題材也扛不住 高雄房市「爆炒熱區」真的跌了 
【M傳媒房產中心／報導】

各位高雄的鄉親，尤其是前兩年跟著「台積電旋風」買房或看房的朋友，最近有沒有感覺市場氣氛不一樣了？最新出爐的數據給了我們一個明確的答案：高雄房價，真的降溫了，而且當初被炒得最熱的幾個區塊，現在回頭看，跌得還最明顯。

投資客退場，「台積宅」光環暫時褪色

根據清華大學公布的房價指數，今年11月，全高雄的房價平均比去年同期下跌了3.47%。你可能會想，這跌幅好像也還好？但重點在「裡面怎麼跌」。

把鏡頭拉近一點看，當初因為台積電要來，房價像坐火箭一樣衝上去的幾個區，現在反而成了「重災區」。橋頭區，房價一口氣跌掉超過7.76%；岡山區跌了5.84%；就連台積電本尊所在的楠梓區，房價也下跌了4.31%。這情況和全國趨勢不太一樣，顯示央行打房政策的「子彈」，似乎更精準地打到了中南部這些靠題材衝刺的區域。

房仲業者私下都說，這狀況其實不意外。當初消息一出來，一大波投資客帶著錢湧進場，把未來幾年的房價預期一次「炒到位」。但自從央行總裁楊金龍去年推出史上最嚴的第七波信用管制，專打投資客和多屋族，這些靠貸款槓桿撐著的投資買盤，資金一下就緊了。當「快進快出」賺價差的遊戲玩不下去，賣壓自然就湧了出來。

你家那邊是漲是跌？

不過，這波下跌可不是「全市一律打九折」。不同區域的命運天差地遠。
簡單來說，就是「蛋黃區穩穩的，但蛋白區（尤其是話題炒過頭的）在發抖」。

跌得多的地方：主要就是前面提到的橋頭、岡山、楠梓，還有鳥松區。這些區域近兩年漲勢太猛，但生活機能、商業發展一時還跟不上房價，一旦投資客退潮，價格就得重新和實際的居住價值對齊。甚至像美術館特區這樣傳統的豪宅區，近一年房價也出現明顯回調。

相對抗跌甚至微漲的地方：則集中在生活機能成熟、自住買盤堅實的市中心蛋黃區。例如，苓雅區受惠於亞洲新灣區的開發，左營區有三鐵共構和漢神巨蛋商圈，這些地方因為地段稀缺，買盤以長期自住為主，在市場動盪時反而顯出韌性。仁武區在人口持續移入下，房價也展現了支撐力。

潮水退了一眼就能看出誰在裸泳。以前是「有題材就亂漲」，現在大家買房更理性，會仔細看地段、生活方不方便、是不是真的有那麼多人需要住那裡。

未來怎麼走？關鍵在「實質建設」何時到位

看到這裡，手上握有這些「跌價區」房子的朋友可能有點心慌，而想進場撿便宜的人則在觀望：接下來還會跌嗎？

專家的看法比較一致：短期內，市場可能還會繼續盤整和修正。央行為了抑制房價，政策沒那麼快轉彎，投資客的資金壓力還在。接下來一兩年，高雄將迎來一大波新成屋完工交屋潮，供給量增加，也會讓價格有調整的空間。

但從長遠來看，大家也不必過度悲觀。「台積電設廠是實質利多，政府也積極在楠梓、岡山、橋頭投入公共建設，等這些建設實現後，當地的生活機能將大幅提升，最終還是會反映在房價上。」

這一波下跌，可以看作是擠出「過度預期的泡沫」，讓房價回歸到與當前實際建設進度相匹配的水準。未來房價要真正有撐、穩健上升，還是得靠台積電真的帶來大量高薪就業人口，以及承諾的交通、商業、學校等生活配套一一兌現。圖/高雄市政府