預售屋爆天量解約潮！買家慘遭建商『雙頭賺』 專家怒轟：政府放任收割老百姓

台灣房市正面臨一場由政策與市場交織而成的風暴。隨著央行第七波信用管制上路，預售屋買家面臨前所未有的交屋困境。許多在2021至2023年間簽約的購屋者，原預期能以7至8成貸款順利交屋，卻因限貸令導致核貸成數驟降至6.5成甚至更低，資金缺口動輒高達數百萬元，迫使部分買家選擇解約，卻又陷入違約金與法律責任的雙重打擊。 

 

限貸令下的購屋困境 

《平均地權條例》第47條規定，預售屋在完成首次移轉登記前不得任意轉售，原意是抑制短期炒房，但如今卻成為購屋者的枷鎖。消基會房屋委員會委員靳邦忠指出，許多買家因貸款不足，希望降價轉讓給其他需求者，卻遭建商以「換約屬違規行為」為由拒絕，僅願以原價買回或收取15%違約金解約。這種不對等的交易條件，使消費者陷入「解約賠錢、不解約又無力交屋」的兩難。 

 

更棘手的是，即便買家願意承擔罰款（50萬至300萬元）進行讓渡，建商仍可能以「避免行政風險」為由拒絕配合，導致市場形成封閉狀態。靳邦忠舉例，新竹某預售案買家以每坪25萬購入，現市價漲至42萬，願以35萬轉手，卻因建商不願換約，最終只能選擇解約或賠償15%違約金，而建商則可重新以更高價銷售。這種現象不僅損害消費者權益，更讓房市陷入「無量無價」的僵局。 

 

賣厝阿明觀點：政府應明確規範建商不得限制換約

房產專家賣厝阿明指出，現行制度最大的問題在於建商擁有過大的主導權。他認為，政府應明確規範，在符合《平均地權條例》禁止炒作的前提下，建商不得限制消費者進行換約。特別是當消費者願意降價出售時，更應保障其轉讓權益，而非讓建商壟斷定價權。 

 

「現況是建商一手收違約金，一手收回物件再高價轉賣，這完全違反市場公平原則。」賣厝阿明強調，若政府不介入規範，恐導致更多無辜購屋者成為政策下的犧牲品。他建議，內政部應修訂相關辦法，強制建商配合合理換約需求，避免市場陷入建商單方獲利、消費者承擔風險的扭曲狀態。 

 

制度調整的呼籲與可能解方

靳邦忠建議，主管機關應在《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》中增列「減價轉售」的除外條款，例如明訂「低於原契約價5%~10%者可換約」，讓願意承擔虧損的買家得以脫身，同時避免投機漏洞。此舉不僅能緩解未來三年近40萬戶預售屋交屋潮的潛在違約風險，也能促使房價回歸市場機制。 

 

賣厝阿明進一步補充，除了增列減價換約條款外，政府更應建立「換約爭議處理機制」，當消費者與建商對換約條件有爭議時，可由公正第三方介入協調，確保交易公平性。同時，也應限制建商收回物件後的轉售價格，避免其利用制度漏洞賺取不當利益。 

 

政策需兼顧市場現實與居住正義

當前預售屋解約潮反映的不只是金融緊縮的短期衝擊，更是制度設計與市場現實的脫節。若主管機關未能及時調整政策，未來恐引發更大規模的違約潮，甚至影響整體房市穩定。 

 

賣厝阿明呼籲，政府應正視建商與消費者之間的權力不對等，透過明確規範保障購屋者權益。適度放寬換約限制，讓價格機制回歸市場，才能真正落實居住正義，避免讓無辜的自住買家成為政策下的犧牲者。