私法人買房注意！四種情況免事先申請許可，地政司提醒：購屋前先確認建物用途

M傳媒房產中心／綜合報導

私法人購買住宅房屋，原則上都必須事先取得內政部許可，才能辦理過戶。但你知道嗎？有四種情況是可以跳過這個許可程序的。內政部地政司近期彙整了「買受住宅許可制」的排除適用情形，提醒私法人購屋前先搞清楚建物用途跟實際使用狀況，才不會白跑一趟。

原則：私法人買住宅，一律要先申請許可

先講基本規則。依現行規定，私法人買受供住宅使用的房屋，均須事先取得內政部許可，並憑許可函向地政事務所辦理所有權移轉登記。這個制度就是為了防止私法人掃貨炒作住宅，所以關卡設在前面，沒拿到許可就不能過戶。

例外：這四種情況不用申請許可

但並非所有房屋都落在這個管制範圍內。以下四種情形，私法人購買時不適用買受住宅許可制的規定：

第一種：用途登記為「住商用」或「住工用」

建物謄本所載用途為「住商用」、「住工用」，或屬住宅混合使用者。因為這類建物並非單純作為住宅使用，所以不適用許可制。簡單說，只要謄本上不是純「住」或「住宅」，而是混合用途，就跳脫管制範圍。

第二種：用途欄位空白

建物謄本上根本沒有記載建物用途，或用途欄位為空白者，同樣不適用許可制。這是因為沒有用途記載，就無法認定它是純住宅，自然不在管制之列。

第三種：老建物但實際已非住家使用

屬於建築管理實施前已興建，且已完成建物第一次登記的建物，雖然用途登記為「住」或「住宅」，但如果能提出當年度房屋稅核定為非住家用（例如營業用）的相關證明文件，就可以認定不適用許可制。關鍵在於房屋稅單上的課稅用途，如果已經被核定為非住家，就代表實際上不是純住宅。

第四種：新建物但實際未作住宅使用

屬建築管理制度實施後興建的建物，如果能提出足資證明該建物實際並非作為住宅使用的文件，例如建築主管機關出具的函文，說明免辦用途變更使用執照，也可以認定不適用許可制。

購屋前先做功課，有疑義問地政

內政部地政司提醒，私法人於購屋前，應先行確認建物登記用途及實際使用情形，審慎判斷是否適用買受住宅許可制相關規定，並依個案檢附必要證明文件。如果對個案有疑義，建議事前向所轄地政事務所洽詢，避免買了才發現卡關，影響交易時程。