父母幫子女買房，如何避免贈與稅地雷？

許多父母為了幫助子女購屋，會提供頭期款或代繳房貸，但這些行為可能被國稅局認定為贈與，需課徵贈與稅。根據統計，頭期款贈與、聯名登記與房貸代繳是最常見的贈與稅地雷。本文將詳細解析這些情境，並提供實用建議與試算案例，幫助您合法節稅，順利完成購屋規劃！

 

一、頭期款贈與的「資金流程證明」要點

 

常見情境

父母直接支付頭期款給建商或賣方。

父母將頭期款轉入子女帳戶，再由子女支付。

 

國稅局查稅重點

資金來源是否明確（如父母帳戶轉出紀錄）。

資金流向是否合理（如支付給建商或賣方）。

 

避免建議

保留完整資金流程證明：父母帳戶轉出紀錄、子女帳戶轉入紀錄、支付給建商或賣方的證明。

簽訂贈與契約：若頭期款超過每年244萬元免稅額，需簽訂贈與契約並申報贈與稅。

 

二、聯名登記、借名登記的稅務風險

 

常見情境

父母與子女聯名登記房產。

父母以子女名義購屋（借名登記）。

 

國稅局查稅重點

聯名登記後，父母是否實際支付房貸或持有房產。

借名登記是否真實（如父母是否實際使用房產）。

 

避免建議

明確資金來源與用途：若父母支付房貸，需保留支付證明，並簽訂贈與契約。

避免借名登記：借名登記易被認定為贈與，建議直接以子女名義購屋。

 

三、房貸由父母代繳的贈與稅認定

 

常見情境

父母每月代繳子女的房貸。

父母一次性清償子女的房貸。

 

國稅局查稅重點

代繳房貸是否超過每年244萬元免稅額。

代繳行為是否具備贈與意圖。

 

避免建議

控制代繳金額：每年代繳金額控制在244萬元免稅額內。

簽訂贈與契約：若代繳金額超過免稅額，需簽訂贈與契約並申報贈與稅。

 

四、試算案例：市價1,500萬房產的節稅規劃

 

情境

房產總價：1,500萬元

頭期款：300萬元

房貸：1,200萬元（分20年償還，年利率2%）

 

規劃方式

頭期款贈與：父母分2年贈與頭期款（每年150萬元），控制在免稅額內。

房貸代繳：父母每年代繳房貸60萬元（每月5萬元），控制在免稅額內。

資金流程證明：保留父母帳戶轉出紀錄、子女帳戶轉入紀錄、支付給建商或銀行的證明。

 

節稅效果

贈與稅：0元（每年贈與金額控制在免稅額內）。

遺產稅：未來遺產總額減少，適用較低稅率。

 

五、注意事項：規劃時的常見陷阱

未保留資金流程證明：若無法提供資金流向證明，可能被國稅局認定為贈與，需補稅並罰款。

聯名登記後財產回流：若父母支付房貸後，房產仍由父母使用，可能被認定為假贈與。

未簽訂贈與契約：若贈與金額超過免稅額，需簽訂贈與契約並申報贈與稅，否則可能面臨罰款。

 

M傳媒-父母幫子女買房是常見的財產移轉方式，但需謹慎規劃，避免踩到贈與稅地雷。透過本文的解析與試算案例，希望能幫助您合法節稅，順利完成購屋規劃。若您的資產規模龐大或涉及特殊情況，建議諮詢專業稅務顧問，量身打造最適合的策略！

（本文數據依財政部2025年公告為準，最新資訊請至財政部稅務入口網查詢）