市場僵局浮現新信號！全台議價率升至15.1%，2026房市將迎「價量回歸」新局 

【房產中心／專題報導】

當交易量急凍至近八年低點，屋主與買方的心理拉鋸卻正在市場底層悄然改寫規則。官方最新數據揭示，2025年台灣房市深陷「量價背離」的奇特景象：前11個月建物買賣移轉棟數創下近八年同期新低，然而房價並未隨之崩跌，反而在剛性需求與成本支撐下，呈現盤整格局。與此同時，一個更具指標意義的數字正迅速攀升，根據主要房仲機構內部統計，全台平均議價率已從去年的11.6%顯著拉大至15.1%。這道買賣雙方僵持的天平，已開始朝買方傾斜，並指向一個市場共識：隨著賣方讓利成為新常態，過去一年量縮價穩的僵局即將被打破，2026年房市有望步向「量價一致」的新平衡。

量能冰封下的壓力鍋：南台灣賣壓湧現，議價率衝破17%

本次議價率拉升，並非全面微調，而是呈現顯著的地域分化，壓力首先在供給過剩的區域引爆。住商機構資料顯示，高雄市與台南市平均議價率分別高達17.2%與16.9%，居六都之冠。這與兩地「前熱後冷」的市場轉變直接相關。

過去幾年台南、高雄受惠於科技產業進駐題材，吸引大量建商推案，創造驚人供給量。然而，在央行信用管制抑制投資需求、買方轉為觀望後，市場氛圍迅速翻轉。無法順利去化的新屋與成屋形成區域賣壓，迫使賣方必須提供更大折扣，才能吸引謹慎的買方出手。這也解釋了為何全年交易量陷入急凍，前11月六都移轉棟數年減達26.1%，南二都更是重跌逾三成，創下多年新低。

背離的終點：三大力量牽動2026「價量回歸」

量價長期背離終非市場常態。多位專家指出，在議價空間擴大、剛性需求支撐及政策變數三大力量牽引下，市場正朝新的平衡點移動。

首先，市場參與者的心態已根本轉變。房產專家形容，2026年房市將是「物競天擇、適者生存」的淘汰賽。在買方主導的市場中，唯有具備「區域機能成熟、建設利多明確、物件格局佳、價格親民」四項條件的產品，才能獲得青睞順利成交。議價率攀升，正是買方不再盲目追價、回歸理性評估的體現。

其次，剛性需求與政策紅利構成市場基底。 專家也指出，儘管交易量縮，但穩健的台股表現為屋主提供信心與財務緩衝，支撐價格未出現恐慌性下跌。加上即將於2026年7月底到期的「新青安貸款2.0」，在上半年可能催生一波「末班車」購屋潮。政策退場後，雖有部分買方可能暫緩，但在屋主讓利意願提高、以及遞延的剛需買盤支撐下，全年交易量仍有望優於今年，呈現小幅增長。

再者，區域價格分化將成為新常態。 專家一致認為，未來「齊漲齊跌」景象不再。生活機能完備、有實際發展前景的核心區，房價具較強韌性；反之，部分供給量大、機能未到位且前期漲幅過猛的新興重劃區或蛋白區，將面臨較顯著的價格修正壓力。這意味著整體房價指數可能進入盤整，但內部結構正在劇烈調整。

對於買賣雙方而言，當前數據變化提供了清晰行動指引：

對買方而言，這是一個需要更精準眼光，但機會增加的時期。議價空間擴大是不爭事實。然而，撿便宜不應是唯一目標。如專家提醒，必須回歸「物件真實價值」與「自身居住需求」進行評估。與此同時，可善用實價登錄數據進行交叉比對，優先考慮受市場炒作影響較小、CP值更高的區域與屋齡物件，避免陷入「追高殺低」的陷阱。

對賣方而言，認清市場現實、合理定價是成交關鍵。堅持過往高點心態的物件，將面臨更長銷售期甚至被市場淘汰的風險。積極調整價格預期，回應市場的議價需求，才能加速資產流動。

市場正處於從「非常規刺激」回歸「市場機制」的敏感過渡期。

當前行為顯示需求存在但價格需要磨合。政策的角色應是確保市場資訊透明、交易機制公平，避免過度干預而扭曲這波由市場自發形成的價格調整過程，讓「量價一致」的健康市場基礎得以穩固建立。房市正積蓄動力，準備告別「量價背離」的非常態，邁向一個由真實供需、理性出價所主導的新階段。無論未來是「價跌量增」或「價量盤整」，一個更貼近基本面的市場，長期而言對買賣雙方都將是更健康的環境。