都更修法大變革！王進祥籲提高全案管理門檻　續建信託、房地合一稅與仲裁3大關鍵

【M傳媒／房產中心報導】

台灣自主都市更新將迎來制度變革！立法院內政委員會10月28日舉行《都市更新條例》修法公聽會，行政院提出的修正草案，規劃將「全案管理機構」正式納入法律，並建立自主都更融資信用保證機制。中華不動產仲裁協會理事長王進祥提出多項建言，提醒政府在開放專業機構參與之際，必須同步強化資格審查、財務監督、續建保障及爭議處理，避免地主承擔過高風險。

全案管理機構入法　不出資也能參與都更

依行政院2026年7月16日通過的修正草案，未來所有權人可委託具專業能力的全案管理機構統籌自主更新，原則上由機構收取服務費，更新後房地權益仍由所有權人享有。

王進祥指出，全案管理機構可協助地主整合意見、規劃財務、遴選營造廠及管理施工進度，讓缺乏專業經驗的更新會獲得完整協助。

不過，機構的資本額、專業經理人資格、實務經驗及監督機制都應建立明確標準，並規範管理不善時的契約終止、更換及責任追究程序。

地主缺錢難開工　融資與續建保障須同步建立

自主都更最大的困難之一，就是地主必須面對前期整合費用及後續龐大工程支出。

本次草案擬增訂第72條之1，建立自主都更融資信用保證制度，協助地主取得建築資金。

王進祥認為，金融協助之外，也應建立完整的續建保障，結合信託管理、工程進度查核及資金控管，降低施工中斷風險。

他並建議研究責任保險與續建保證機制，讓更新會在承攬廠商發生財務困難時，有更完整的處理依據。

超額選配藏稅務差異　地主分回新房看持有期間

都更後地主取得的房屋，日後出售也涉及房地合一稅。

依財政部2022年函令，權利變換取得的應分配房地與超額選配取得的房地，持有期間認定有所不同；符合增購為完整一戶等特定條件者，則有例外規定。

王進祥主張進一步檢討房地合一稅配套，避免地主因更新後選配方式不同，產生預期外的稅務負擔。

相關優惠是否擴大，仍須經立法及稅制評估，目前應依現行財政部規定辦理。

都更糾紛動輒拖多年　王進祥倡建立仲裁機制

都更過程涉及地主、更新會、全案管理機構、營造廠及金融機構，工程費用增加、履約爭議或施工延宕，都可能影響重建進度。

王進祥建議在《都市更新條例》中建立更完整的調解與仲裁制度，並研議由一方提付仲裁時，另一方依法參與的特別規範。

依現行《仲裁法》，仲裁原則上須有書面仲裁協議；若要建立法定強制仲裁，仍須透過明確立法，並處理當事人的程序及權利保障。

都更可以交給專業　責任要有人承擔

自主都更讓地主有機會掌握重建主導權，但同時必須承擔資金、工程與專業管理責任。

全案管理機構的引進，有助於改善更新會缺乏專業與執行能力的困境，但機構資格、管理費用、信託安排、續建保障及爭議處理，都應建立可以實際執行的規則。

這次《都市更新條例》修法的關鍵，在於讓地主取得專業協助的同時，也能掌握財務資訊與法律保障。制度開放與責任監督同步到位，才能降低自主都更的重建風險。

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