新北豪宅不是台北替代品　山哥：高資產族群買的是新核心、交通與未來城市位階

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

近年房市受到信用管制、貸款成數限制與高總價產品審核趨嚴影響，豪宅市場交易明顯降溫。不過，從第一線觀察，高資產族群的購屋需求並沒有消失，只是買方更挑地段、更看產品，也更重視區域未來性與資產稀缺性。

過去談豪宅，很多人第一時間想到台北市大安、信義、松山、中正等傳統精華區；但近年新北市豪宅市場也逐漸形成自己的版圖。尤其新板特區、新莊副都心、林口新市鎮與新店水岸生活圈，都開始吸引高資產族群與台北外溢買盤關注。

永慶房產集團近期以央行豪宅門檻新北市總價6000萬元以上為篩選條件，統計近一年永慶房仲網點閱率最高的新北高價住宅社區，板橋區「東方富域」奪下第一名，且板橋區共有3案入榜，顯示新板特區仍是新北豪宅市場最具代表性的核心聚落。(cna.com.tw)

山哥認為，板橋新板特區之所以能成為新北豪宅指標，不只是因為房價高，而是它同時具備政經中心、交通樞紐、百貨商圈與成熟生活機能。板橋車站匯集台鐵、高鐵、捷運、客運等多重交通系統，周邊還有新北市政府、大遠百、環球購物中心、飯店與商辦群聚，這些條件讓新板特區不只是住宅區，而是新北市少數具備城市核心地位的豪宅聚落。

以「東方富域」來看，主力坪數約84至119坪，近五年實價登錄單價約落在每坪71至99萬元之間，社區鄰近新北市政府、誠品、板橋車站，並可透過空中廊道連接大遠百商場，具備強烈的地段與生活機能優勢。永慶資料也指出，該社區規劃游泳池、國際宴會廳、交誼廳、三溫暖、雪茄室等公設，對標高規格住宅產品，因此成為新北豪宅市場高度關注標的。(cna.com.tw)

除了東方富域，新板特區周邊的「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」也受到高資產族群關注。「世界花園橋峰」主力坪數約81至111坪，具備空中花園與大型休閒會館；「馥華雲鼎」則主打127至146坪大坪數、一層一戶與飯店式管理，符合高端換屋與資產配置需求。這些產品共同反映一件事：新北豪宅買方不是只看價格，而是看社區規格、隱私、管理與地段完整度。

若從交易量來看，過去永慶房產集團統計新北市總價6000萬元以上豪宅交易，板橋仍是最熱區域。2024年1至7月，板橋區豪宅交易累計16戶，平均每坪約76.9萬元，平均每戶總價約8429萬元，交易量居新北第一，甚至是第二名新莊的2倍。(etwarm.com.tw)

新莊則是另一個值得注意的豪宅板塊。新莊副都心近年有中央合署辦公大樓、電影文化中心、宏匯廣場與企業總部進駐，商業發展逐步成形。永慶資料顯示，新莊區「遠雄九五」在近一年新北高價住宅點閱榜中排名第二，該案為42層樓摩天住宅，完工時曾是全台最高純住宅大樓，主打高樓景觀與百坪級規劃。(cna.com.tw)

山哥觀察，新莊副都心的豪宅邏輯與新板特區不同。新板特區強在成熟政經核心與交通節點，新莊副都心則強在新興商業區、城市開發潛力與大基地產品。對部分高資產族群來說，新莊豪宅不是買過去，而是買未來城市位階。

林口則代表另一種高資產選擇。根據過去新北豪宅交易統計，林口區曾以「森聯摩天41」、「福樺謙邸」等社區進入交易熱區。隨著林口新市鎮重大建設到位、生活機能完善、人口成長快速，也吸引企業主、高階主管與資產配置型買方進場。(etwarm.com.tw)

山哥認為，新北豪宅市場和台北市最大的差異，在於它更強調「城市成長性」。台北市豪宅買的是成熟地段與稀缺門牌；新北市豪宅則多了一層邏輯：買交通節點、買重劃區成熟、買商業聚落形成，也買未來城市地位提升。

不過，新北豪宅也並非沒有壓力。央行信用管制下，新北市總價6000萬元以上即屬豪宅門檻，貸款條件相對嚴格。對換屋族來說，若貸款成數受限，自備款壓力會大幅提高。Yahoo房地產報導也指出，新板特區總價6000萬元以上中古豪宅，在限貸令影響下交易明顯萎縮，成交量減少，但因釋出量少，屋主也未必願意降價。(tw.stock.yahoo.com)

這也說明，現在的豪宅市場不是沒人買，而是買方更精準、賣方更惜售、銀行更保守。真正能成交的物件，通常要同時具備稀缺地段、指標社區、合理價格與足夠現金實力。

山哥認為，新北豪宅未來仍會朝幾個方向發展。第一，板橋新板特區仍是新北豪宅核心，因為政經、交通、商業與生活機能完整，地段辨識度最高。第二，新莊副都心會持續吸引看好未來商業發展與大基地產品的買方。第三，林口、新店等區域則會因自然環境、生活機能與人口成長，形成不同型態的高端住宅需求。

一句話說，新北豪宅不是台北豪宅的替代品，而是新北城市升級後形成的新資產板塊。台北豪宅買的是老核心，新北豪宅買的是新核心；台北豪宅強在稀缺門牌，新北豪宅強在交通、建設與未來城市位階。

山哥提醒，高資產族群買豪宅，不應只看總價，也不能只看單價。真正要看的是地段能不能被取代、社區有沒有指標性、產品規劃是否稀缺，以及未來城市機能是否持續上升。豪宅市場可以冷，成交量可以少，但真正好的核心資產，永遠不會缺少懂得等待的買方。