「地段好不怕時運磨」還管用嗎？台北四大商圈店面行情褪色，建商改搶都更地

「十年河東，十年河西」可謂徹底體現在店面商圈市場的變遷上。十年前的電商、外送平台發展不如當前蓬勃，國內實體店面與觀光效益仍有不錯表現，因此孕育出台北市四大商圈，東區、永康、北車、士林夜市，曾交易出單坪500多萬元至700多萬元的一樓店面天價。

同樣是一級戰區的西門町，或許因店面持有方惜售而未趕上那波繁花好時節，但憑藉長期累積的名氣，加上物件若坐落於捷運西門站6號出口周邊的絕佳位置，2022年法拍知名的成都楊桃冰店面，單價仍可來到475萬元。

「花無百日紅」：店面成交價榮景不再

「人無千日好，花無百日紅」則是如今店面成交價不復見過去榮景的最佳寫照。如今能賣出單坪2、300萬元的店面已是鳳毛麟角。

主要原因有三：

第一，消費型態大舉轉往網路購物，民眾不再仰賴實體店面，電商蓬勃發展直接衝擊實體零售業。

第二，外送平台普及，民眾習慣使用外送服務，餐飲業者不再需要位於一級戰區的精華店面，店租壓力成為業者難以承受的負擔。

第三，觀光商機大不如前，國際旅客減少，加上服務人力吃緊，業者已不願意承受高店租壓力，店面房東投報收益明顯弱化。

即使口袋夠深、能長期不降租地靜待有緣人，店面房東自然也相當有感「地段好不怕時運磨」這句話，在如今的市況下，恐怕已經不太適用。

都更危老改建：店面地主的華麗轉身契機

所幸，這些商圈本有地段光環與交通、採買方便的先天優勢。商用這條路雖然走下坡，但台北市不動產最熟悉的「都更危老改建」之路，再次為店面地主提供了華麗轉身的新契機。

建商踴躍參與下，與店面地主戶一拍即合。對於持有老舊透天或公寓一樓的店面地主來說，與其苦等店面行情回溫，不如參與都更危老改建，將土地價值最大化。改建後的分回住宅或商辦，往往能創造比繼續苦撐店面更高的資產價值。

買盤上也更見認同度，不少高價紀錄正是在都更危老整合過程中媒合產生的。

商圈轉型的未來：從「購物」轉向「體驗」

專家分析，未來商圈若要重拾榮景，必須從「純購物」轉向「體驗式消費」。餐飲、娛樂、休閒、文化等「線上無法取代」的服務，將是實體店面的最後堡壘。

但對於老舊店面地主來說，與其等待不知何時才能回溫的店面行情，不如積極參與都更危老改建，將土地資產活化，才是更務實的選擇。

M編總結

台北市四大商圈從單坪500-700萬元的天價，到如今2-300萬元已是鳳毛麟角，店面市場的榮景確實已不復見。電商崛起、外送普及、觀光衰退三重打擊下，店面房東的投報收益明顯弱化。

然而，地段光環仍在。都更危老改建為店面地主提供了華麗轉身的新契機，與其苦等店面行情回溫，不如參與改建，將土地價值最大化。

店面商圈「十年河東十年河西」！西門町、東區風華褪色，單坪500-700萬天價成追憶。電商、外送、觀光衰退三重打擊下，都更危老改建成店面地主華麗轉身新出路。

M傳媒 房產中心

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資訊參考 https://www.myhousing.com.tw/c/c01/267525/