預售屋從日光盤到零成交  全台交易量暴跌20%，斷頭潮來襲？

2024年台灣房市經歷戲劇性轉折，從上半年的搶購狂潮到下半年的急凍寒冬，市場在央行「史上最嚴」信用管制下陷入詭譎的「量縮價不跌」局面。這場政策與市場的角力，不僅重塑交易結構，更暴露資金行情與居住正義的深層矛盾。 

 

從排隊搶房到市場急凍：第七波信用管制的轉折效應 

2024年5月房市高峰時，預售案尚未開賣就出現民眾搭帳篷排隊的盛況，看屋現場甚至上演十餘組客戶競價的荒誕場景。然而，9月央行祭出第七波信用管制，首次將「名下有房者」納入管制，取消第一戶購屋寬限期，並將第二戶貸款成數降至5成、全國適用。此舉直接打擊投資客槓桿，市場交易量應聲下跌。 

 

根據台灣房屋統計，2025年初全台交易量較去年同期衰退20%，高雄、台南等前期漲幅過大的區域跌幅更達30%以上。中信房屋數據顯示，投資客占比從2024年上半年的25%驟降至年底的12%，反映政策精準打擊投機買盤。 

 

建商「變相護盤」 vs. 投資客斷頭危機 

市場急凍使建商庫存壓力攀升，2024年12月待售預售案達1,073件，創8個月新高。為刺激買氣，大型建商推出「送裝潢家電」、「退還價差」等方案，實質房價卻未鬆動；中小型建商則開始局部讓價5%-10%求售。 

 

反觀投資客面臨嚴峻資金壓力。一名台中多戶持有者透露，原計劃「以房養房」的槓桿操作因第七波管制破局，第二戶自備款從400萬暴增至600萬，被迫賠售兩戶周轉。聯徵中心數據更顯示，2024年Q4投資客違約率較Q2上升0.8個百分點，反映斷頭風險攀升。 

 

新青安雙面刃：支撐首購卻僵化房價 

政府推出的新青安貸款成為市場矛盾焦點。儘管政策嚴查違規轉租與人頭戶，截至2025年6月仍核貸逾8萬戶，占首購市場四成。這股剛需買盤支撐房價，卻也讓建商缺乏降價誘因，形成「政策補貼→買氣不墜→價格僵固」的循環。當前市場游資充沛，加上通膨預期，多數持有人寧願「以時間換空間」也不願降價求售。除非出現系統性風險（如建商倒閉潮），否則房價難見大幅修正。 

 

未來關鍵：政策持續性與資金潮退燒 

房市下一步將取決於三大變數： 

1. 央行政策立場：

若第八波管制出爐（如限縮新青安），可能引發更大規模觀望。 

2. 建商財務韌性：中小建商若無法挺過銷售停滯期，恐爆發倒閉潮。 

3. 國際資金環境：美國聯準會降息步調若放緩，台灣央行跟進緊縮將加劇房貸壓力。 

 

專家建議 

自住客：可把握建商讓利機會，但需審慎評估還款能力。 

投資客：避免高槓桿操作，優先處置周轉率低的物件。 

政策制定者：需同步增加社宅供給，避免打房誤傷真實居住需求。 

 

這場政策與市場的角力尚未結束，但已深刻改變台灣房市生態。當「量縮價不跌」成為新常態，購屋族更需理性判斷，才能在變局中守住資產與居住權益。