2026北中南預售屋現況懶人包｜雙北剛需撐盤、台中庫存最重、南部陷去化戰

MM傳媒／綜合報導

2026年預售屋市場明顯降溫，但北、中、南並不是一起跌，而是進入「區域分化、個案競爭」的新階段。

房仲業者依預售屋實價揭露資料推估，目前全台預售建案帳面待售總額約2.45兆元、待售戶數約13.67萬戶，其中六都加新竹縣市約11.49萬戶，占全台超過84％。

不過，這是依推案戶數與成交資料推算的帳面數字，可能包含地主分回戶、股東戶、保留戶及尚未正式銷售的戶別，不能直接視為政府認定的實際庫存。

北部：雙北穩，桃竹開始分化

雙北仍是目前預售市場相對穩定的區域。

2025年至2026年上半年，台北市預售屋平均銷售率約45.5％，新北市約39.8％，明顯高於其他都會區。主要原因是土地供給有限、生活機能成熟、交通便利，加上自住與就業人口集中。

但桃園、新竹已出現分化。桃園預售屋帳面待售量超過2萬戶，部分重劃區推案集中，買方開始比較預售屋與中古屋價差。

新竹雖然有科技業、高所得族群支撐，但在高房價、限貸與交屋資金壓力下，買方也不再只看園區題材就追價。

北部重點：雙北看剛需，桃竹看產業能不能真正帶動人口與購買力。

中部：台中庫存壓力最大

台中預售屋帳面待售量接近2.58萬戶，位居主要都會區前段，也是2026年最受關注的庫存市場。

過去幾年台中重劃區大量推案，價格上漲速度快，但部分區域的交通、商圈與生活機能仍在建設中。

當預售屋價格明顯高於中古屋，買方就會開始思考：「為什麼要多花數百萬元，等一間還沒蓋好的房子？」

未來台中真正有機會去化的產品，仍是生活機能成熟、交通便利、總價合理，而且與中古屋價差不大的個案。

中部重點：不是台中沒有需求，而是過去推案太快、價格走得比生活機能更前面。

南部：科技題材遇上在地購買力

台南、高雄過去受到半導體、AI及科技園區題材帶動，預售價格快速上漲，但2026年買方明顯轉為觀望。

高雄預售屋平均銷售率僅約12.4％，台南去化速度也偏慢。若依低迷時期的成交量推估，部分市場可能需要多年才能消化現有供給。

科技園區確實可以創造工作機會，但不代表所有周邊建案都能快速售出。若建案距離園區太遠、生活機能尚未成熟，或總價超過在地家庭負擔能力，再強的題材也很難直接變成買氣。

南部重點：科技題材只是加分，人口、所得與生活機能才是真正基本面。

建商開始踩煞車

2026年上半年六都預售推案約2.89萬戶，較去年同期減少39.3％，總銷金額降至約8,354億元。

建商策略也從大量購地、快速推案，轉向延後公開、邊建邊售、控制土地庫存，以及優先消化既有建案。

但新案減少，不代表舊案庫存消失。前幾年大量銷售的預售屋，仍將陸續進入完工、銀行鑑價與交屋階段。

M編觀察

北部看剛需，中部看庫存，南部看產業能否轉化成實際購買力。

買房前先問：「交屋時，銀行能貸多少，我自己還拿得出多少？」