預售屋交屋流程與稅務分攤：如何保障自身權益？

最近有網友分享了他的預售屋交屋經驗，情況是這樣的：

他去年5月購買了預售屋，課稅期間從113年11月到114年6月30日，共計8個月。今年1月中建商完成過戶，2月中進行初驗，目前尚未交屋，正在等待建商改善問題後進行複驗。然而，建商最近將水費過戶給買方，要求先交屋，待房屋修繕完成後再付尾款5%。這種做法讓他感到觀感不佳，同時也對房屋稅和地價稅的分攤計算感到困惑。

 

以下我們將用白話文解析這個問題，並提供實用建議，幫助你了解如何分攤稅務以及如何保障自身權益。

 

1. 預售屋交屋流程：建商的要求是否合理？

根據你的描述，建商要求先交屋，待修繕完成後再付尾款5%。這種做法是否合理，取決於以下幾點：

 

（1）合約約定

首先，你需要查看買賣合約中關於交屋和尾款支付的條款。如果合約中明確規定「修繕完成後再付尾款」，那麼建商的要求是合理的。但如果合約中沒有相關條款，建商的要求可能不符合常規做法。

 

（2）交屋與修繕的順序

通常，預售屋的交屋流程是：

建商通知買方進行初驗。

買方提出修繕要求，建商進行改善。

改善完成後進行複驗，確認無誤後交屋並支付尾款。

如果建商要求先交屋再修繕，這可能會讓買方感到不安，因為交屋後房屋的責任歸屬與修繕的品質和時效可能無法保證。

 

（3）水費過戶的意義

建商將水費過戶給買方，通常是為了完成交屋程序的一部分。然而，這並不代表買方必須接受未修繕完成的房屋。你可以向建商明確表示，只有在修繕完成並通過複驗後，才會同意交屋並支付尾款。

 

2. 房屋稅和地價稅的分攤計算

房屋稅和地價稅的分攤，通常是根據「所有權移轉日」來計算。以下我們分別說明：

 

（1）房屋稅的分攤

房屋稅的課稅期間是從前一年的7月1日到當年的6月30日。根據你的描述，課稅期間是113年11月到114年6月30日，共計8個月。

 

分攤原則：房屋稅由所有權人按持有時間比例分攤。

例如，如果房屋稅全年為12,000元，你持有8個月，則應分攤的房屋稅為：

12000除與12個月你持有8個月，等於8,000元。

實際操作：通常建商會先代繳全年房屋稅，然後在交屋時向你收取你應分攤的部分。

 

（2）地價稅的分攤

地價稅的課稅期間是從當年的1月1日到12月31日。根據你的描述，你是在113年11月過戶，因此地價稅的分攤如下：

 

分攤原則：地價稅由所有權人按持有時間比例分攤。

例如，如果地價稅全年為6,000元，你持有2個月（11月和12月），則應分攤的地價稅為：6000員除與12個月X你持有2個月，等於1,000元。

實際操作：建商通常會先代繳全年地價稅，然後在交屋時向你收取你應分攤的部分。

 

3. 目前你應該做的事情

為了保障自身權益，建議你採取以下步驟：

 

（1）確認合約條款

仔細查看買賣合約中關於交屋、尾款支付和稅務分攤的條款，確保建商的要求符合合約約定。

 

（2）要求修繕完成後再交屋

向建商明確表示，只有在修繕完成並通過複驗後，才會同意交屋並支付尾款。如果建商堅持先交屋，你可以要求簽署一份協議，確保修繕的品質和時效。

 

（3）確認稅務分攤金額

要求建商提供房屋稅和地價稅的詳細計算方式，確認你應分攤的金額是否正確。

 

（4）保留書面記錄

所有與建商的溝通和協議，都應以書面形式保留，以便日後有爭議時作為證據。

 

（5）諮詢專業人士

如果對建商的要求或稅務分攤有疑問，建議諮詢專業的律師或地政士，確保自己的權益不受損。

 

M傳媒-預售屋交屋是一個複雜的過程，涉及多方面的權益和責任。面對建商的要求，你需要保持理性，確認合約條款並要求修繕完成後再交屋。同時，房屋稅和地價稅的分攤應根據持有時間比例計算，確保金額合理。最重要的是，保留所有書面記錄，並在必要時尋求專業人士的協助，以保障自己的權益。希望這些建議能幫助你順利完成交屋程序，安心入住新家！