買房貸款陷阱多？房仲推薦的「高鑑價、低利率」能信嗎？

最近在看房的王先生遇到這樣的狀況：房仲信誓旦旦保證配合銀行可以給出「高於市場的鑑價」，還能提供首購優惠利率。面對這麼「甜美」的條件，王先生不禁懷疑：這是真的嗎？

 

許多購屋族都會遇到類似情況。

房仲業者為了促成交易，往往會強調與特定銀行的合作關係，聲稱能爭取到更優惠的貸款條件。但這些承諾真的都能兌現嗎？

 

理解所謂「銀行鑑價高」意涵。

銀行鑑價通常會參考實價登錄、周邊行情和物件本身條件，不同銀行對同一物件的鑑價確實可能出現5-10%的落差。房仲所謂「配合銀行鑑價高」，有可能是該銀行對特定區域或類型物件較為寬鬆，但也可能是用「最高可貸成數」來吸引客戶，實際核貸時卻大打折扣。

 

2.7%的利率算是中等利率。

要確認是否有綁約3年不得提前還款，或是必須搭配購買房壽險等理財商品。

 

專業的房仲建議，面對這樣的貸款方案，購屋族應該保持理性，不要只透過房仲單一管道，應該自行詢問至少2家常往來銀行的貸款方案，特別要比較青安貸款與一般貸款的差異。

 

最重要的是，在簽訂買賣契約時，務必要求加入「貸款但書」條款，明確約定若貸款核發成數不足某個比例，或利率高於某個標準時，買方有權無條件解約。這個步驟能有效避免因貸款條件不如預期而陷入違約風險。

 

資深房貸專員透露，近期確實看過不少案例，房仲初期承諾的貸款條件與最終銀行核貸結果出現明顯落差。有些房仲甚至會以「不簽約就不給送審」的方式施壓，這時消費者更應該提高警覺。理想的作法是在簽約前就取得銀行的預審核准書，而不是輕信口頭承諾。

 

對於自住需求的購屋族來說，每個利率的小數點差異，在20年的貸款期間累積下來可能就是數十萬元的利息支出。因此，與其盲目相信房仲推薦的方案，不如花點時間多方比較。記住一個原則：真正專業的房仲會樂意讓客戶多方比較，只有心虛的業務才會急著催促簽約。

 

在房價已處高位的當下，購屋決策更需要謹慎。

除了利率和成數外，還要留意銀行的各項附加費用，包括開辦費、帳管費等，以及提前還款的限制條款。建議可以製作一個簡單的比較表，將各銀行的總費用年百分率（APR）一併納入考量，才能做出最明智的選擇。

 

最後要提醒的是，若發現房仲堅持「只能用特定銀行」，或對貸款條件閃爍其詞，這很可能是有問題的警訊。消費者在這種情況下應該保持冷靜，必要時可以考慮更換房仲，畢竟在資訊透明的今天，好的貸款方案絕對經得起檢驗。買房是人生重大決定，與其事後懊悔，不如事前多做功課，才能確保自己的權益不受損。