租地投資上千萬 民宿突遭新地主要求拆除還地　法院一句話救回整個事業

【M傳媒房產中心／報導】

承租土地經營民宿與餐廳，投入裝修與設備動輒上千萬元，原以為只要按約繳租、合法營業，就能穩定經營，卻在營運四年多後，突然接到新地主一句冷冰冰的通知：「全部拆掉、還地。」這樣的情節，近年在觀光與餐飲產業並非個案，也讓許多承租土地經營的業者心生恐懼。

 

本案最棘手之處在於，雙方租約為七年期，未經公證，且已超過五年，表面上不僅無法適用《民法》所稱的「買賣不破租賃」，甚至在法律結構上，看似完全站不住腳。多數人若遇到類似情況，往往只能選擇認賠退場，甚至整個事業瞬間歸零。

 

然而，法院最終卻判決承租人勝訴，民宿不必拆除，關鍵並不在於租約本身，而是在於「新地主買地後的行為」。

 

判決指出，該民宿在原地主時期即已合法承租土地，並完成建築、裝修並對外營業多年，地上物存在明確，經營狀況公開透明。更重要的是，新地主在購地前，就已清楚知悉該土地上有民宿營業事實，也明知承租人已依法提起「優先承買權之訴」，仍選擇購地。

 

在明知土地上存在高額投資與正在營運的事業情況下，新地主卻隨即提告，要求承租人拆除地上物、返還土地，且可預見將造成承租人難以回復的重大損失。法院認為，這樣的請求已非正當行使所有權，而是以損害承租人為主要目的，構成《民法》第148條所禁止的「權利濫用」。

 

判決也打破不少實務迷思。法院明確認定，即使租約未經公證、租期超過五年，仍不代表地主可以毫無限制地行使拆除請求權。當權利的行使明顯違反誠信原則、社會正義與比例原則時，仍可能被法院否定。

 

法律界人士指出，這類案件真正受到保護的，往往不只是「建物本身」，而是整個事業體。對民宿、露營區、特色餐廳或休閒園區而言，最大的投資不僅是鋼筋水泥，還包括長年累積的裝修成本、營運設備、品牌評價與穩定現金流。一旦被迫拆除，損失往往不是數十萬元，而是整個事業直接歸零。

 

本案判決也為眾多承租土地經營的業者提供重要啟示。即使在租約條件不利的情況下，若能證明自身經營行為合法、公開，且新地主明知風險仍惡意行使權利，仍有機會透過法律守住多年心血。這也提醒市場，土地交易不只是價格問題，更牽涉既有經濟活動與誠信原則，否則一紙產權移轉，可能摧毀的不只是一棟建物，而是一整個家庭與事業的未來。